浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬:地方政府肩负促进区域房地产市场平稳健康发展的重任

我国目前仍处在城镇化推进期,各个城市需要根据自身房地产市场的发展因城施策,适时调整有关政策。一是要加强“人、房、地、钱”要素联动,以人定房,以房定地、以房定钱,切实做好住房发展规划,避免要素资源错配给市场带来的波动风险。二是充分利用好“因城施策”工具箱,努力促进市场供求基本平衡、价格基本稳定。三是切实做好城市房地产融资协调机制,地方政府应精准掌握每一个房地产开发项目状况,及时推送项目名单给金融部门,满足项目合理融资需求,切实加强房地产项目资金管理,主动破解“保交房”过程中各种困难。

城市更新对房地产市场的时空影响效应：基于杭州市的实证研究

以杭州市为例,采用双重差分法研究城市更新对房地产市场的时空影响效应。研究结果发现:1城市更新在不同阶段对周边住宅价格产生的影响效应不同,项目建设和运营期分别对周边房价产生28.6%和32.0%的推升作用;2城市更新对周边住房价格的影响在空间上存在显著差异,对城市边缘区的提升作用比核心区高23.0%;3城市更新对周边房价影响随着距离增加显著降低,距离城市更新项目中心2.0 km以内、2.0~3.5 km范围对房价的推升作用分别为41.9%、24.9%和9.1%。最后建议政府完善房地产市场微观调控,建立完善长效机制。

长三角城际房地产投资网络的空间格局与影响因素

基于房地产企业之间真实的股权投资数据,构建2018—2022年的长三角城际房地产投资网络。从节点层级、流量层级、组团格局、整体拓扑方面,分析长三角房地产跨城投资的空间结构特征,并通过指数随机图模型探讨城市属性、城际关系和内生结构因素对跨城投资的影响。研究发现:1)上海、杭州、南京在长三角的跨城投资额位居前三名,引资规模最大的相继是杭州、苏州和南京,城市的中心地位呈现一定的非对称性。合肥的中介性突出,是安徽城市融入区域房地产市场的枢纽;2)长三角城际房地产投资组团与行政区划高度耦合,形成江苏、浙江、安徽3个省域组团和上海对近邻城市苏州、南通、盐城的辐射组团。城际投资流集中而引资流分散,区域房地产资本流动兼具核心边缘分层和小世界特征;3)城市化和全球化对投资和引资具有双向驱动,地方化对城市引资的影响突出;城际关系中组织邻近对跨城投资的促进作用最强;内生结构依赖也是跨城投资不可忽视的驱动力,主要表现为互惠效应、投资模式中的择优依附和传递闭合效应。

当前房地产市场基本特征、面临挑战与若干建议

高度警惕房地产与宏观经济双螺旋下降。建议在特殊时期运用特殊手段,进一步加大政策力度,提高政策精准性从2022年开始的这一轮房地产市场调整幅度之大以及政策效应短期化,均出乎预期。这既与百年未遇之大变局下经济下行以及我国人口结构发生深层次变化有密切关系,更是房地产市场长期积累的深层次矛盾的爆发。由于我国经济对房地产业依赖度高,当前减缓房地产市场下行,对于保障民生、防范金融风险、减少产业链上下游冲击等均有重大意义。建议在特殊时期国家采取更大力度的政策稳定市场。

中国城乡人居环境与经济协调发展的时空演变研究

通过构建城乡人居环境与经济协调发展评价指标体系,采用耦合协调度模型对2007—2017年全国30个省份的城乡人居环境和经济发展协调度进行测度,揭示了其空间分布特征及时序演化规律。结果表明:城乡人居环境与经济协调发展省际差距悬殊,地域差异显著;协调度高值地区和低值地区分别在空间上集聚,总体呈现东部地区>东北地区>中部地区>西部地区的状态;城乡人居环境均衡指数的时间波动明显,各地区都经历了上升—下降—小幅波动的过程;城乡经济发展均衡指数的区域差距明显,西部地区远远落后于中东部地区。在此基础上,提出了加强乡村人居环境建设、重点支持西部地区城乡协调发展、以绿色发展推动城乡融合的政策建议。

特征价格模型方法应用的研究进展与展望

特征价格模型方法是房地产市场价格评估、预测及影响因素分析研究中经典且常用的工具,通过梳理特征价格模型的理论基础,运用文献计量方法全面分析其研究现状。研究发现:1)新消费者理论和市场均衡理论是特征价格模型的理论基础;2)特征价格模型已成为应用经济学、人文地理学和城市规划等多学科领域使用的重要方法;3)特征价格模型包括普通多元回归模型、空间回归模型、多层次模型和机器学习等方法;4)特征价格模型的解释变量主要由结构特征、邻里特征和区位特征3大维度构成,其他环境特征也逐渐受到关注,但特征变量的测度方法不同可能导致研究结论的差异;5)未来的特征价格模型应用研究应从完善理论分析框架、选择合适的模型方法、准确测度特征变量内涵和提升研究结论的普适性等方面进行改进。

主要发达国家住房供给体系建设经验与借鉴

对主要发达国家住房供给和保障体系的形成、发展及演变过程进行系统梳理。研究发现:主要发达国家在政府干预强度、住房政策目标、住房供给主体以及住房保障模式等方面存在显著差异,但都已形成“多主体住房供给、多层次住房结构和多渠道住房保障”的发展模式。在此基础上,提出充分利用社会资本促进保障性住房供给、大力支持首次购房和改善性住房需求、注重住房租购市场的均衡发展等建议。

政府间竞争影响城市土地市场化水平的双边效应研究:基于财政竞争和引资竞争的不同作用

研究目的:本文将政府间竞争划分为财政竞争和引资竞争,比较两者对城市土地市场化水平影响的大小,分析政府间竞争与城市土地市场化水平之间的关系。研究方法:基于2003-2016年全国284个地级市的面板数据,利用双边随机前沿模型测算财政竞争和引资竞争对城市土地市场化水平的影响。研究结果:财政竞争对城市土地市场化水平具有正向效应,提高了城市土地市场化水平1.61%;引资竞争对城市土地市场化水平具有负向效应,降低了城市土地市场化水平12.51%;政府间竞争总体上降低了城市土地市场化水平10.90%。时间趋势表明,政府间竞争对城市土地市场化水平的抑制作用呈现波动下降的状态。研究结论:政府间竞争降低了城市土地市场化水平。

中国70个大中城市房价指数空间格局与影响因素分析

基于国家统计局公布的2006-2020年中国70个大中城市房价指数数据,采用GIS空间分析和空间杜宾模型方法详细探讨了中国70个大中城市房价指数空间格局及其影响因素。研究结果表明:中国70个大中城市房价指数的分布整体上呈现出沿海城市高于内陆城市,东部城市高于西部城市的空间格局;中国70个大中城市房价指数存在一定程度的空间相关性,但不同年份的空间自相关强度或方向却略有差异;空间冷热点分析发现,中国70个大中城市房价指数的热点区主要分布在东部和南部地区,冷点区主要分布在中部和北部地区;空间杜宾模型结果表明,人均GDP、第三产业比例、货币发行量、人均社会消费品零售总额和公共服务是影响中国70个大中城市房价指数空间分异的主要因素。

韩国住房金融体系的现状及启示

韩国为应对住房问题,建立了完善的住房金融法律和组织机构,形成了由住宅城市基金、住宅金融信用担保基金等组成的政策性住房金融为主导的体系,为大量中低收入家庭提供差别化低利率住房贷款,同时,积极通过住房抵押贷款证券化、房地产投资信托的方式筹集低成本市场化资金,有力支持了住房建设与消费。我国住房市场存在严重的房价与购买力脱节问题,影响有效需求满足,在经济下行、住房需求萎缩背景下,借鉴韩国的政策性住房金融发展经验,我国应加快以住房公积金为基础的政策性住房金融改革,发展证券化市场,完善住房金融体系。

社区低碳隐性基因显性化对策研究

面对日益严峻的气候变化问题,低碳是全球发展的必然选择,低碳推广已成为一项全球性的研究课题。社区作为城市基本功能单元之一,是使用可持续理念和具体技术促进低碳城市建设的切入点。为加快社区低碳的推广,促进低碳社区的发展,借助基因理论及其分析方法构建社区低碳基因结构图,分析隐性基因显现化障碍并提出显现化对策。研究表明:社区低碳隐性基因显现化包含社会化、综合化、显现化和内在化4个阶段,低碳意识提升、低碳潜力开发、低碳技术实现和低碳现状维护能够有效促进社区低碳隐性基因显性化,提高社区居民低碳参与积极性。

基于Meme理论的未来社区“绿色基因”研究

绿色发展是生态文明理念的基本内涵,也是实现生态文明的主要途径。社区作为城市的基本功能单元之一,是实现绿色发展的基本场所和空间。加强社区居民的绿色认知、提升绿色建设参与能力,是未来社区发展的关键。文章将Meme理论引入社区绿色领域,提出了社区绿色基因的概念,并对社区绿色基因与生物基因的异同点进行了类比分析。相关研究拓展了Meme理论的适应范围,进一步强化了社区绿色建设中人的主体地位,对于推动社区绿色建设、丰富社区建设的理论体系具有促进作用。

房价预期对经济波动影响——基于动态随机一般均衡模型的分析

从预期视角探究房价预期因素对经济波动的影响,构建包含房价预期的动态随机一般均衡模型,考察了单期和连续的正向房价预期冲击对经济变量的影响,分析了预期冲击下限购和限贷政策的调控效果。研究结果表明:房价单期预期冲击对经济波动产生的影响大于未预期房价冲击,并且居民预期形成越早,或居民房价看涨预期持续时间越长,经济波动会越剧烈;当居民持有看涨预期时,限贷政策在削弱经济波动的同时能遏制房价上涨,而限购政策失效。政府部门应当建立居民房价预期监测体系,将预期管理引入房价调控政策体系,有助于增强我国经济增长的平稳性和持续性。

房屋养老金制度是为保障房屋安全所作的兜底性制度保障

最近关于房屋养老金讨论很多。我也想谈三点认识:一是房屋养老金制度是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障。尽管我国在推行住房商品化时建立了购房者按建安成本5%~8%缴纳房屋维修基金的制度,房屋维修基金制度在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了重要的作用,但因金额十分有限,已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。因此,近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金,城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集,探索建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池,减少未来存量房规模越来越大,支出越来越大的压力,也减轻居民后顾之虑。

准确理解坚持“房住不炒”定位背后的逻辑

2024年政府工作报告提出,要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。3月9日,住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在回答中外记者提问时,围绕政府工作报告又系统阐述了要始终坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位,完善市场加保障的住房供应体系。

以保租房为突破口加快推动产业园区向产业社区转型

早期产业园区规划过于重视生产功能,随着城市化进程加速和经济结构调整,近年来问题逐渐显现。产业园区转型升级已成为促进城市可持续发展的关键举措之一。文章提出,以保租房为突破口,加快推动产业园区向产业社区转型。产业社区是以产业发展为基础、融入城市生活功能、实现产业要素与员工居住及生活协同发展的新型产业集聚区。建议出台产业社区建设指导意见,完善产业社区规划,明确产业社区建设标准和程序,加大用地、金融等政策保障,加快建设一批保障性租赁住房及邻里中心。

积极拥抱新一轮科技革命

Q:您预测,2024年产业发展有哪些趋势?A:2024年,机会与挑战并存。从机会来讲,首先我比较看好进口替代的产业,比如高端制造、测试仪器等;其次,随着人们越来越重视健康,生物制药、基因检测、中药等生命健康产业前景不错;再者,围绕低碳绿色发展的新技术与新产品,也会受到市场欢迎;最后,中央作出规划建设保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”,将为地方经济和相关产业带来新的投资机会。

土地财政和土地市场发育对城市房价的影响

在分析土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价影响机理的基础上,采用2003—2017年282个地级市的面板数据和动态空间杜宾模型,实证检验土地财政、土地市场发育以及两者交互作用对城市房价的影响。考察了东中西部地区的异质性影响。研究结果表明:城市房价存在显著的空间溢出效应;土地财政和土地市场发育对房价的直接影响和空间溢出效应均显著为正;土地市场发育在土地财政与房价的影响过程中存在调节作用,强化了土地财政对房价的影响。从空间溢出效应来看,土地市场发育在空间上存在负向调节作用,抑制了房价上涨;东中西部地区土地财政和土地市场发育对房价的影响存在异质性。提出房地产市场的改革需要地方财政体制改革和土地市场化改革等措施的互相配合。

中国城市住房质量空间格局与影响因素空间异质性

精准识别中国337个地级及以上城市住房质量空间分布特征与影响因素空间异质性,可为深刻认知中国地域发展差距和促进中国城市住房高质量发展提供重要的科学依据。基于2020年中国人口普查分县资料和各城市社会经济特征数据,采用空间统计方法识别了中国城市住房质量空间集聚特征,并运用多尺度地理加权回归模型(Multiscale Geographically Weighted Regression,MGWR)探究中国城市住房质量影响因素的空间异质性。研究结果发现:①中国城市住房质量空间分布呈现出以胡焕庸线为界“东南高西北低”的空间特征,并在新疆和内蒙古自治区境内略有回升的空间格局。其中,住房面积空间分布呈现出明显的“南高北低”空间格局;住房设施空间分布呈现出东南和西北地区相对较高的空间格局。②MGWR模型的拟合优度明显高于普通最小二乘回归模型和地理加权回归模型,且不同影响因素的空间作用范围存在尺度差异。其中,人均GDP、人均地方财政一般预算支出、人口老龄化和文盲人口比例是关键影响因素。③MGWR模型分析表明,社会经济因素和人口特征因素都会对中国城市住房质量产生显著的空间异质性影响。人均GDP和人均房地产开发投资额的正向影响呈现出南北空间分异格局;非农产业产值比例、人口老龄化和文盲人口比例的影响呈现出东西空间分化特征;人均地方财政一般预算支出影响的高值区为黔中城市群地区;城镇化率影响的高值区为东北三省和内蒙古地区;平均受教育年限影响的高值区为宁夏沿黄城市群地区;家庭户规模影响的高值区为辽中南城市群地区。

旅游业与新型城镇化——基于系统耦合协调视角

文章运用耦合协调度模型测算了中国30个省份2004-2014年旅游业与新型城镇化的耦合度与协调度。从耦合度分析来看,中国省级"旅游业-新型城镇化"系统耦合度普遍处于高位,表明省级"旅游业-新型城镇化"系统处于高水平耦合阶段,旅游业与新型城镇化子系统之间达到良性共振耦合状态,并且呈现一致有序的结构互动关系。分别以2006年、2008年和2009年为分界点,中、西和东部地区省级"旅游业-新型城镇化"系统平均耦合度均呈现"先上升、后下降"趋势。从协调度分析来看,总体上,中国省级"旅游业-新型城镇化"系统协调度基本呈现一致增高趋势,并且省级"旅游业-新型城镇化"系统处于高度协调的耦合阶段,系统运行处于协调水平的上升区间。从地区层面看,东、中和西部地区省级"旅游业-新型城镇化"系统平均协调度变化趋势与全国整体基本一致,并且呈现东、中和西部阶梯递减特征。