农业要素市场关联与农地经营权流转效率损失

基于2005—2020年中国省级农业面板数据,运用空间计量模型,从要素市场扭曲和空间失衡的角度探究了农业要素市场关联对农村土地经营权流转效率损失的影响。研究发现:农业要素市场具有关联性,农业劳动力市场和资本市场的发育会影响农村土地经营权流转市场,主要体现在劳动力市场扭曲和资本市场扭曲降低了农村土地经营权流转效率;农业生产要素空间失衡会造成周边地区农村土地经营权流转效率损失,具有空间溢出效应,从空间效应分解来看,资本市场扭曲的间接效应甚至超过了直接效应。进一步研究发现,根据全要素生产效率分解,劳动力市场扭曲和资本市场扭曲的间接效应主要体现在技术效率损失,直接效应主要体现在技术进步效率损失。因此,降低农业劳动力和资本要素市场扭曲对提高我国农村土地经营权流转效率至关重要,发展农业劳动力市场和资本市场,降低农业外包服务成本,提高农业金融的可及性,是促进我国农村土地经营权流转有效市场发育的重要途径。

我国土地增值及其分配关系的现实特征和制度障碍

在房地产市场长期高歌猛进的背景下,日益膨胀的房价导致土地增值水涨船高,进而社会各界对土地增值的来源、土地增值分配乃至政府"土地财政"争论不休,并引起对征地制度、农村集体土地制度改革的探索。本文分别按照征地/拆迁、土地出让、房地产开发三个环节,对土地增值产生与分配进行理论梳理的基础上,利用不同层面的实践数据分别测算了各个环节相应经济主体的土地增值收益分配/分享关系,表明土地增值客观存在,增值分配并非一方独占,在不同环节均有分享,只是分享比例存在较大差异,缺乏再分配的手段。改革过程中应遵循产权机制,建立和完善财产税制度体系,制约暴利实现公平。

“三权分置”下宅基地抵押的实践进展与可行路径——以浙江德清、江西永丰为调研样本

试点实践表明,不论是东部发达地区的农村,还是中西部传统农区的农村,对于宅基地抵押均有现实需求。在“三权分置”下,宅基地抵押的担保工具由一元变为多元,包括单一宅基地使用权(无地上建筑物)抵押,“宅基地使用权+房屋所有权”抵押,和一定期限的“宅基地利用权+房屋使用权”抵押。农民房屋以及占用范围内的宅基地使用权可以一并抵押,也可以分别抵押,只不过在抵押权实现时,须房地一并变价。应建立委托管理、强制管理等多元的抵押权实现方式,柔性方式与强制方式相结合。借助“三权分置”丰富宅基地权利,扩大拍卖变卖中的买受人范围,并根据受让对象的不同身份实行有差别的处置规则。采用货币安置和实物安置等方式解决抵押农民居住问题,探索利用闲置农房作为临时性保障住房,防范制度风险。

“四荒地”土地经营权流转规则的法教义学分析

"四荒地"土地经营权是承包地"三权分置"的体系产物,但是《农村土地承包法》的结构体系化存在不彻底性,造成"四荒地"土地经营权流转规则的解释困难。"四荒地"土地经营权流转应区分设立环节和再流转环节。《农村土地承包法》第45条关于工商资本下乡的行政许可规则不宜类推适用于"四荒地"。登记是"四荒地"土地经营权的对抗要件而非设立要件。登记取得权属证书不是"四荒地"土地经营权再流转的效力性强制性规定。承包方将"四荒地"土地经营权向本集体外部再流转时,须经集体成员民主决议通过。转让不属于再流转方式,但属于"四荒地"土地经营权的处分方式。"四荒地"土地经营权抵押不以办理土地经营权登记为必要前提,其不能准用《农村土地承包法》第47条,应依据《民法典》的抵押权一般规则,采登记设立模式。

进城落户农民的土地承包权益保护——以《农村土地承包法》第27条为解释对象

《农村土地承包法》第27条所规定的“国家保护进城农户的土地承包经营权”,在解释上,是指农民进城落户,其农村集体经济组织成员资格不因户籍变动而丧失,可以根据成员身份继续享有土地承包经营权。在司法实践中,应注意农民财产权与社会保障的区别,正视土地承包经营权是一项财产权,是集体土地所有权行使的法律效果,不是国家或社会对农民提供的社会保障。农民进城落户所带来的户籍、社保、工作岗位、行业性质等方面的改变,不是其集体经济组织成员资格丧失、土地承包经营权消灭的原因。但是农村集体经济组织可以在章程中限制其成员权利。进城落户农民可以依据其土地承包经营权及地上附着物的所有权而获得部分征地补偿款,至于补偿款中涉及集体土地所有权对价的部分,则由集体经济组织成员民主确定分配方案。

中国农业现代化的多元趋势

习近平总书记从国际、历史和现实角度,强调粮食安全是治国理政的头等大事。他在全国粮食主产区、西部生态区、大城市及工矿发达区调研时,对不同资源禀赋的地区提出不同的农业现代化发展方向,重点解决'谁来种地、怎么种地'的农业现代化问题。一、现代农业是全国一盘棋,各地发展有区域特色自2012年以来,习近平总书记视察了全国一半的省、自治区、直辖市,对不同地区农业现代化的重点做了科学的指示。

农宅与农田相互关系探析

宅田关系是农业生产的根基,是传统文化与精神传承的基础,是传统文化精华的重要体现。对中国宅田关系的本质进行了探讨,认为宅田有机关系下形成的农村社区是农业伦理在中国千年农耕文明的践行,但城镇化与农业现代化所造成的宅田分离,打破了"人、农业与自然"关系的平衡。尤其是当前农地制度的单一改革已对传统宅田关系带来冲击,引发经济各方面的问题。未来应积极探索建立生产、生活、生态协调发展的宅田共同体。

产业一体与空间均衡视角的生态文明构建理念和道路选择

生态文明建设的要求给中国社会经济的发展提出了新目标。长期以来,中国过于倚重经济效率的目标取向随着整体经济进入升级转型,社会经济发展过程中积累的矛盾和问题逐渐浮出水面,给生态文明建设与可持续发展带来了严峻的挑战。该文从生态文明理念下可持续发展角度出发,提出产业一体化和空间均衡两个角度,对中国可持续发展道路选择进行了分析和判断。在对当前中国产业一体化和空间失衡现象总结的基础上,提出了产业一体与空间均衡的可持续发展观,并就未来发展的优先行动方案进行了阐述。

我国农用地交易数字化发展的困境及其出路

本文认为,将强烈的交易需求与农用地基础大数据系统衔接,从而构建全新的农用地交易数字化网络,是农用地利用效率提高和全生命周期发展的关键,也是实现交易标准化、业务规范化、数据统一化、信息对称化、平台可信化的先进管理模式的探索发展方向。

地铁建设运营对沿线住房价格与租金差异化影响研究——以南京市S6号地铁线为例

为探究地铁线建设对沿线房地产价值的影响,本文以南京市S6号地铁线为案例,运用双重差分模型考察地铁线开工建设对房价和租金在短期、中期、长期的影响效应。研究发现:地铁线建设对沿线房价影响存在超前性,且超前性影响在地铁开工建设半年后充分释放。即S6地铁线开工建设,将导致沿线200-800米范围内的房价在开工后的半年到两年时间内上涨0.08%-0.1%;当地铁线仅处于开工建设而未运营阶段时,对租金则不会产生任何影响;租房和住房的功能及价格形成机制差异是导致租金和房价受地铁线建设不同影响的根本原因。基于上述结论,相关部门应科学收储轨道交通沿线土地,实现轨道交通建设外部效益内部化;坚持“房住不炒”的主调控基调,加强住房租赁市场建设,实现租买住房市场的良性互动。