土地宏观调控的理论、政策和指数研究——中国土地矿产法律事务中心成果展示

土地政策参与宏观调控是中国特色社会主义市场经济发展和市场体系建设和发展过程中的创新性活动，是土地管理战线面临的新任务和新课题。中国土地矿产法律事务中心负责完成的“土地宏观调控的理论、政策和指数研究”对土地政策参与宏观调控的理论、法律、制度、体制、机制、技术、信息、手段等方面进行了深入、系统和较全面的研究和探索。一方面深入地研究中外相关的经济理论和技术方法，作为理论基础和方法论指导思路；另一方面，从中国国情出发，突出中国特色，针对时代特点，理论结合实践，对近几年土地政策参与宏观调控理论发展和实践探索进行了系统的回顾、归纳和梳理，分析了土地政策参与宏观调控的制度基础、环境条件和社会背景。对社会主义市场经济条件下的土地本质资源、资产、资本的“三位一体”的属性作了深刻的分析，运用经济学原理、模型和方法将土地与经济增长、产业结构、地区经济、金融信贷和房地产市场等领域进行了相关性分析，在此基础上，提出了土地政策参与宏观调控的政策体系、制度建设、环境建设和应用方法，并在此基础上提出构建中国土地市场指数CLI来分析研判、预测预警土地市场发展态势的总体思路和理论框架。该项研究体现了针对性、战略性和前瞻性，突出了创新性和科学性，丰富了土地经济学的内容，并为科学制定土地政策参与宏观调控政策提供了思路性的建议和理论支撑。该项目获得“2009年国土资源科学技术二等奖”。

加快中国土地产权制度建设的建议

研究目的:通过分析当前中国土地产权制度存在的问题和症结,提出进一步完善土地产权制度的建议,为决策层和立法机关提供参考。研究方法:采用理论分析的方法。研究结论:中国土地产权制度建设存在两种土地产权不平等、土地所有权、使用权和他项权利种类不丰富、内容不完整等缺陷,应对两种土地产权给予平等的保护;细化土地使用权的类型,增加土地使用权的层次;完善土地登记制度,明确土地登记的法律效力;依法保护土地财产权;成立专门的土地争议调处机构,加大对土地争议的调处力度。

中国土地地下空间权利立法研究

研究目的:分析土地地下空间的利用概况,探究中国土地地下空间权利的立法。研究方法:基于国内外对土地空间权利规定的分析,采用对比研究的方法。研究结果:(1)地下空间实行国家所有和集体所有,即城市土地空间所有权应属于国家所有,集体土地空间所有权应属于农民集体所有;(2)地下空间权利的设立应遵循时间在先、权利在先的原则;(3)经营性开发的地下空间权利设立应由国家统一出让;(4)地下空间权利出让金可随深度递增而递减。研究结论:中国应加快土地空间权利的立法工作,出台地下空间权利专门的法律法规,以解决土地空间交叉使用带来的矛盾争端,促进土地空间的有效利用。

2003年以来中国土地政策参与宏观调控的实践——特点、效果以及存在问题的经验总结

研究目的:分析2003年下半年以来中国土地宏观调控的特点、成效以及存在问题。研究方法:描述分析和政策分析方法。研究结果:(1)新一轮宏观调控具有综合运用多种政策工具、尝试采用土地政策、经济手段与行政手段并用、"治标"兼"治本"以及调控及时,力度得当等特点。(2)调控取得初步成效,紧缩的供地政策对抑制投资过快增长,防范可能出现的经济过热起到了一定作用。(3)存在的主要问题:土地政策的运用并非积极主动的;某些政策的执行效果不理想;很多政策以短期措施为主,并且强调集中控制;政策的时滞效应显著。研究结论:对2003年以来中国宏观调控经验的总结表明,土地政策可以作为宏观调控的一个工具,但是具体如何使用还应继续深入研究。

分权与激励:土地供应中的中央—地方关系研究

研究目的:分析中国土地供应中的中央—地方分权边界以及激励契约,探索提高有效土地供应的措施以增进土地宏观调控成效。研究方法:应用政策分析、案例分析方法,基于分权理论与激励理论,分析土地供应中的中央—地方关系。研究结果:(1)中央政府与地方政府在土地供应中的权力边界不是固定的,不同权力呈现出不同的分权变化路径;(2)土地供应中的中央—地方关系具有"多任务委托代理"的特征,地方政府倾向于选择执行激励强且易考量的供地任务。研究结论:根据各地的社会经济发展水平以及资源禀赋条件等设立合理的土地供应分权边界是实现有效土地供应的基础;而促使地方政府将中央供地计划落到实处的一个关键是建立和完善约束地方政府供地行为的土地供应"激励契约"机制。

2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析

研究目的:主要基于中国土地市场动态监测系统的数据,对2004年以来中国房地产用地市场发展和特点进行分析,并探讨影响房地产用地价格的主要因素。研究方法、描述分析、计量分析。研究结果:(1)中国房地产用地市场具有房地产用地供应与房地产投资关系密切、房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著、房地产用地市场区域差异性显著,以及房地产用地价格与商品房价格趋势一致但波幅更大等特点(;2)房地产用地价格不仅由商品房价格、房地产开发投资等需求面因素决定,而且受供地面积等供给面因素影响,此外,地方财政收入也是决定房地产用地价格的显著因素。研究结论:房地产用地市场运行与房地产市场、宏观经济之间具有显著的相互影响关系,同时,房地产用地供应及供地政策对房地产用地价格具有显著影响,供地政策(调节供地总量或结构)可作为房地产宏观调控的主要政策工具。

农村土地整治中产权改革新思维

农村土地整治是一项复杂的综合系统工程。任何一个环节没有理顺，都将影响地区稳定与发展。其中，土地产权问题是农村土地整治工作的核心和主线。但是实践表明，目前土地整治工作中的土地产权问题仍未受到足够重视，土地权属管理工作十分薄弱，具体表现为土地权属管理缺乏规范性和科学性、政策设计缺位、组织形式混乱等等。

这份土地抵押合同有效吗?——兼谈完善土地抵押权的法律制度

本文从相关案例入手,指出我国现行《担保法》在抵押权客体范围、重复抵押和抵押人处分标的物的权利三方面,对土地抵押权及抵押人存在多种不必要的限制,并提出了修改《担保法》的立法建议。

筑基之路——中国地籍发展30年

地籍是土地管理的基础。不同的社会制度、历史条件下，地籍发挥了不同的功能和作用。改革开放三十年来，地籍管理紧紧围绕国土资源中心工作，以服务经济社会更好更快发展为最终目标，通过逐步夯实土地确权、登记、调查等各项基础业务工作，加强土地产权管理等各项制度建设，积极推广高新技术在地籍中的应用，强化地籍成果的整理、汇交和共享，逐渐丰富地籍事业的投资主体、

因公司分立发生土地转移的是否适用相关法律规定

甲公司合法公开取得一宗出让土地。不久，公司发生分立。由甲公司分立出一个新公司乙公司。按照分立协议，土地归乙公司。但是当甲乙公司到登记机关办理转移登记时，登记机关却以甲公司土地投资未达到《城市房地产管理法》第三十九条规定的25％不能转移为由，不予以办理变更登记。请问因公司分立导致土地转移的是否应当适用《城市房地产管理法》第三十九条的规定？办理此类登记时，是否需要当事人提供投资已达25％的投资额度证明？

从法律平等走向事实平等——土地视角下的妇女权益保护

妇女土地权益保护问题由来已久,主要表现为农村妇女未能获得法律规定的完整的土地权利。尽管法律上男女早已获得了平等地位,但事实上这种平等并未完全实现,由于种种原因,妇女权益受到侵犯的情况时有发生。

矿产资源开发整合的法律风险分析

当前,全国矿产资源开发整合工作进展顺利,效果明显。但由于这项工作开拓性很强,加上部分地方做法不规范,急于求成,违背市场经济规律办事,导致了一些矛盾和纠纷,产生相应的法律风险,有的还引起行政复议和行政诉讼。本文结合行政复议工作实践,系统剖析了矿产资源开发整合的法律风险及其在法律、思想和工作层面上的深层次诱因,并从立法、经济、行政等方面提出降低法律风险的建议,应当引起重视。

基于GPS和GIS的土地整理现场调查技术开发与应用

该文研究针对土地整理传统现场调查方法存在定位难、测量难、记录难等种种问题,围绕土地整理项目科学管理目标,将GPS技术、移动GIS技术进行集成,整合开发了一套支持土地整理现场调查的低成本、高效率、便携式、便利用的先进技术工具,为土地整理现场调查工作中存在的问题提供了一个系统的解决方案。研究成果先后在青海、北京、云南、广东、甘肃等地的土地开发整理项目实施检查和占补平衡项目考核工作中得到了应用,大大提高了现场调查工作的质量和效率,使复杂的现场调查工作变得更高效、更主动。研究及实践表明,对GPS、移动GIS技术进行整合开发是解决土地整理现场调查工作中所存在问题的有效手段,可大大提高现场调查工作的质量和效率。

我国矿产资源安全战略研究

资源安全是国家安全的重要组成部分,影响到国家的政治、经济、国防、社会等各个方面。我国小康社会的全面建设,对资源安全提出了更高的要求。矿产资源问题是国际争端的根源,西方大国一直在加紧争夺全球矿产,渗透到了全球各主要矿产资源富集区。而我国的国内资源供应不足,"走出去"战略力度不够,资源供应问题正面临着巨大的挑战。深刻分析了我国矿产资源安全面临的形势和问题,并提出了我国矿产资源的安全战略与措施,认为解决我国的资源安全问题要树立资源观念、建立相关的法律体系、给予政策支持、鼓励科技创新、培育矿业集团、建立资源储备及加强资源管理。

历史遗留损毁土地调查内容与调查方法探讨

掌握历史遗留损毁土地现状"家底",是县级以上国土资源部门履行复垦责任的重要内容之一,同时,损毁土地调查成果质量也直接影响后期评价、复垦规划、复垦实施和复垦动态管理的科学性和有效性。该文基于实践经验法、对比分析法、理论分析法等方法,探讨了历史遗留损毁土地的内涵,明确了调查基本单元,提出了调查内容体系、调查方法和技术路线,对指导历史遗留损毁土地调查实施和贯彻落实《土地复垦条例》具有重要意义。

关于修改完善《土地管理法》的若干思考

《土地管理法》的实施,对于加强土地管理,合理利用土地发挥了重要作用。由于经济社会的发展和体制等方面的原因,在实践中也产生了一些问题,这些问题的有效解决,需要从健全执法体制、完善《土地管理法》和制定《土地法》等多方面协调、系统推进。

土地集约利用评价难点及指标选择

土地集约利用的概念由以往农业用地扩展到城市用地范畴，应包括三个层面的涵义：一是土地产出高效化，即不断增加对存量土地投入，

储备制度变革视野的土地银行体系构建

在新的经济发展形势下,随着我国土地政策参与宏观调控的推进,作为直接影响土地供应的土地储备制度已难以满足宏观调控的需要,主要表现在难以调控地方政府行为、土地储备机构自身发展存在隐患、近几年土地政策宏观调控实践不尽理想等方面。因此,完善国家宏观调控体系亟需建立垂直管理的土地银行体系和对土地储备机构的激励约束政策。

从政策与政府因素看土地闲置

当前,工农争地、城乡争地、生活生产生态争地的矛盾不断加剧,土地资源供需矛盾日益尖锐。全面加强土地资源节约集约利用和科学保护,是我国实现科学发展的必由之路。可是,当前各地土地闲置浪费问题十分严重,且相当部分闲置用地是由政策与政府因素造成的,亟待采取有力措施予以整治清理。闲置情况盘点综观由＂政策与政府原因＂造成土地闲置的问题,大致可归结为以下三种情况：在现行政策下,不少地方政府受利益驱动直接出手囤地。工业化、城镇化建设既要用地,又要花钱,