从会计视角剖析类REITs出表与税筹设计

在类REITs产品设计过程中,围绕"真实出售"进行的出表设计及税务筹划既是核心,也是难点。一方面,其出表与否的考察关键是判断合并与控制、确认销售实现及调整租赁安排等,实务中通常需重点关注合并与控制、销售实现,多数情况下无需调整租赁安排。一些底层资产为金融资产的ABS产品则需考察是否过手、风险报酬是否转移等问题。另一方面,由于各税种间存在耦合性,其税收筹划需要在合法合规前提下,通过分解业务结构、统筹考虑纳税总量最优的方案;且筹划的关键点在于企业所得税、房产税、土地增值税和契税,建议通过优化股债结构和转让物业资产方式,对上述税种进行合理筹划。