中国房地产宏观调控及其发展NO.4

我国开展房地产宏观调控的原因 1998年国务院颁布了深化住房制度改革的“23条”，决定截断“住房实物分配”，在我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的住房分类供应制度。这一重大改革，大幅度地解放了生产力，从而出现近8年来每年的住房建设投资以每年递增19．8％的速度迅猛发展。全国城镇人均住房建筑面积，由1998年的18m^2．上升至2005年的人均26m^2，从而走过了住房紧缺阶段。实践证明，这个住房新体制是符合我国国情的。

创品牌是房地产企业的永恒追求

11月16日，浙江省房协在杭州举行《创新品牌之路》首发仪式暨“绿城”品牌创新报告会。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、浙江省建设厅副厅长贾宝林、浙江人民出版社副总编辑杨林海在会上作了热情洋溢的讲话。现将他们的讲话摘要刊登如下，以飨读者。

日本房地产泡沫经济的教训

一、日本的房地产泡沫经济1992年，日本劳动省《每月勤劳统计调查》发表了日本的房地产泡沫经济资料。从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56．1倍，年平均高涨14％以上，并带动房价和其它房地产价格相应高涨。这30年里，六大城市的国民生产总值上升17．4倍，

老年住宅研究

到2004年,我国城镇中的老年人已经达到13%以上。预计到21世纪中叶,城市中的老年人将达到30%左右。其中65岁以上的老年将从2000年的0.94亿人(占总人口的7.3%),增加到2050年的3.34亿人(占总人口的22.6%)。老龄化的现状和发展趋势,要求我们及时地把研究和推进老年住宅列入议事日程。

整顿房地产文风

一个作者写出文章，特别是有关报刊予以登载，是为了让广大读者看并从中汲取知识营养的。如果胡编乱造，就会败坏文风，混淆真假正误，贻害读者。

房地产业发展仍在健康范围

早在2001年底就有人指出，房地产业已经出现与1993年一样的“过热”，并预计2002年就要出现房地产的“冬天”。2002年乃至2003年，对房地产泡沫和风险的警告之声不绝于耳，甚至得出我国的房地产业已经到了泡沫经济的悬崖边沿的结论。

共同构建2006年的房地产春天

最近，温家宝总理在一次重要讲话中（以下简称《讲话》）指出：“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。既要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促其稳步发展。要认真贯彻国务院关于加强房地产调控的各项政策措施，深入整顿和规范房地产市场秩序。继续合理控制城市拆迁和建设规模，规范拆迁行为。继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。

日本房地产泡沫经济的教训

上月，我在一篇文章中谈到日本房地产泡沫经济的教训，几位同仁来电话希望把情况讲得细一点并做些分析，特应邀撰稿。

解决好我国住房问题的核心和关键

这篇文章,是两个月前笔者写的汲取新加坡和德国住房经验文章的发展和升华。这篇文章提出:这几年我国出现的许多突出问题,不是住房制度有问题,而是执行政策过程中的问题。出现问题的原因,是没有抓住解决好住房问题的核心和关键。为了抓住关键,文章提出了必须解决建设80%经济适用住房“瓶颈”的意见和办法。这些,都是以前没有人提过的。愿以这些不成熟的新提法,与大家共同研讨。

关于解决住房供应结构性矛盾的建议

不久前,一位老同志给我提意见说:“这些年来,你们发表的房地产形势分析文章或报告,都要提到有些城市住房供应结构性矛盾突出的问题。开初,觉得是一个应该提出的新问题。现在提了好几年,就变成了一个‘老不解决’的‘老’问题。一个问题老不解决,本身就是个问题。你们写文章老写一个问题又不提出解决办法,就是‘光说不练’。”我认为,应该诚恳欢迎这样直率的批评意见,因为它会成为推动工作前进的动力。其实,这些年来有关部门和业内人士一直在研究解决这个问题的办法,例如去年出台的关于经济适用住房的规章,以及业内人士已经着手研讨发挥税收的调节作用等,就是已经进行的工作。但也要看到,某些城市住房供应结构性矛盾突出,拖了好几年而未得解决,一方面说明解决这一问题在思想上和实际操作上都具有很大的复杂性和困难性,另一方面则说明我们的工作力度不够。看来,要很好地解决这一问题:一要各城市认识明确,态度坚定,投入较大力量,锲而不舍地寻求解决办法;二要善于发动群众,为找到合适的解决办法出主意,想办法,集思广益;三要对各种建议的办法进行精选,选出基本可行的办法,通过试点,不断改进,日臻成熟,直到完满地解决问题。为此,在这里就当前议论较多的经济适用住房和税收问...

形势、制度与“公布住房成本”

一、关于房地产形势 2006年的全年统计尚待公布，但房地产的发展形势已趋于明朗。可以这样预测，人们最关心的房价涨幅，2006年会低于上年，但仍有部分城市涨幅偏高；房地产和住房投资的增幅，大体与上年持平，仍然处于高位运行区间；解决住房供应结构矛盾突出的问题，已经进入起步阶段；制止市场混乱，特别是打击投机活动做出了初步成绩。以上情况说明，2006年的宏观调控已经取得初步成效。

从新加坡和德国的经验看调控房价的重要性

过去,我们介绍新加坡和德国解决住房问题的经验,仅侧重于公积金和住房储蓄方面,而没有介绍他们坚持供应小户型低房价住房的经验。为此,再做以下简要介绍。一、新加坡的经验新加坡是“二战”后才独立的国家,当时的经济实力相当弱,面对广大居民住房难的问题,除了抓好国民经济持续发展这个根本外,还采取了以下有效的措施:(一)新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民,并坚持小户型和低房价(注:国外的房价是按套计算的,因而控制户型就能在较大程度上控制房价)。小户型和低房价的标准,是以绝大多数居民买得起组屋为度。新加坡在上世纪五、六十年代建设的组屋,由于当时经济水平低,主要建设每套几十平方米(从40多平方米到70平方米为主)的小户型组屋。进入八、九十年代,经济发展了,人均国内生产总值超过1万美元了,新建组屋的户型和房价也逐步有所提高。其中,1998年曾经建设过少量(1000多套)每套145平方米户型的组屋。这时他们又进行研究,认为面对人多地少的国情,以及保证大多数居民买得起组屋,不宜过多地扩大户型,因而以后又降了下来。例如,2002年新建组屋每套为85—125平方米,其中每套85—99平方米户型的占70%左右,每套100—125平方米...

五辩宏观调控

九部门发布的新15条,主题是调整住宅供应结构、稳定住房价格,其中一条至关重要的新内容,就是制定和实施住宅建设规划。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。很多人对这一内容议论纷纷。下面,笔者就其中五组对立的观点发表自己的看法。一、过急的决策还是果断的决策去年的三、四季度,我分别在两篇文章中呼吁,只有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键,才能有效地解决房价问题和其它突出问题,完成好宏观调控任务。今年一、四月份,我又分别在两篇文章中指出,去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题,是没有抓住关键,并建议通过城市政府制定和下达住房建设计划因要下达执行,故用计划而未用规划一词),把抓关键落到实处。当时考虑到任务艰巨,可能需要一个摸索前进的过程,因而提出了用几年或者10年时间,逐步达到小户型低价位住宅占总建设量的60%(即比重过半)的建议。与新15条的规定比较,看来我的建议明显地偏于保守了。既然已经看清楚只有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键,才能有效地解决房价问题和其它突出问题,完成好...

中国地产及金融的下一个十年

一、现代金融业的重要地位和作用 现代金融业诞生之后，凭借其空前强大的金融活动能力，特别是通过广泛吸收社会游资等各种融资活动，集聚和拥有巨大的资金进行资本运作，用以支持生产、建设以及社会各方面加快发展的资金或资本的需求，以及广大居民储蓄和理财的需求。由于现代金融业巨大的支持和推动力，促使国民经济和各行各业的发展速度，进入了一个崭新的快速发展阶段。例如，一个实业家新建一个工厂，因为经营管理水平较高，每年可获利10％或稍多一点。

经济适用住房的回顾与前瞻

1998年国务院颁布的关于深化房改的23条，决定在我国实行住房分类供应制度，对中低收入者供应经济适用住房。据当时预测，我国经济发到一定阶段可能划分为：高收入者占20％，中低收入者占70～72％，最低收入者占8～10％。可见，供应中低收入者的经济适用住房会拥有最大的覆盖面，

经济适用住房的回顾与前瞻

长期以来,我国政府一直把全面改善城乡居民的居住条件作为各级政府的主要工作内容,经过多年的努力,我国城乡居民住房已经有了十分明显的改善和提高,特别是为解决中低收入家庭而推出的经济适用房,在稳定住宅价格、规范房地产市场秩序方面起到了很好的预期作用,是实现我国建设和谐社会大目标的重要内容之一。

国外老年住宅改造和养老设施

一、美国住房的适老改造(一)为什么要进行适老改造 美国全国的自有住房率为64％，扣去18％住廉租屋的低入者后．高、中收入者的自有住房率为80％。

政策调控：稳定房价——从新加坡和德国的经验看调控房价的重要性

学习新加坡和德国的经验，实行大力遏制大户型和高房价的政策，是符合我国国情和完全必要的。《意见》既有遏制投机性炒房和控制投资性购房的办法，又有鼓励建设普通商品住房和经济适用住房、合理引导住房消费的措施，因而是一个稳定房价和促进房地产业健康发展的文件。