有效防范化解房企风险,促进房地产市场平稳发展

2022年12月16日闭幕的中央经济工作会议提出要“确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为”。这是中央文件第一次提到头部房企的风险,说明化解和处置头部房企的债务风险已经列入中央的决策议程。

房地产开发企业出现债务风险的原因及对策

2021年下半年至2022年底,规模房地产企业中集中出现债务违约。我们认为出现债务风险的源头在“三高”(指高负债、高杠杆、高周转)经营模式。“三高”经营模式的形成与我国房地产行业发展的阶段有关,也与2010年之后影子银行快速扩张的背景有关。如何化解当前的房地产债务困局?通过降低按揭贷款利率等措施刺激住房需求难以扭转市场预期,必须采取有针对性的措施向房地产企业注资。建议在金融稳定基金框架下设立住房金融稳定基金。

国内大循环与房地产长效机制建设研究

在"双循环"新发展格局中,国内大循环是基础,而房地产市场平稳健康发展有助于畅通国内大循环。在比较制度分析的基础上,笔者提出房地产长效机制的理念,即围绕核心城市弱化土地资本化功能,通过租赁化解住房市场结构性矛盾,保障住房保有权,形成房价稳定预期。落实房地产长效机制的主要措施有两个:一是扩大住房租赁市场和保障住房保有权,二是开征存量房产税、弱化土地资本化功能。上述措施的应用范围集中在一、二线城市。

从金融视角看房地产趋势

金融和房地产互为因果关系,过去20年主要表现为金融因素决定房地产走势,未来20年很有可能是房地产走势决定金融发展趋势。图1中有两条曲线,一条是房屋销售面积,一条是社会融资总量的增长速度,两条曲线之间的波动趋势呈高度正相关。2009年以来的三次金融扩张对应着房地产市场的三轮上涨,但每一次金融扩张的原因各不相同。

房企债务风险现状及应对策略

应对债务风险对房企而言至关重要,其直接影响到金融机构对房地产金融业务的风险评价。当前,这一问题变得更加紧迫和敏感。当前房企债务及风险现状关于中国房企的总体风险及债务数量,我们以所有的上市房企作为样本进行统计测算(见表)。

海外房地产“负资产”的警示

在老龄化和少子化背景下,由于土地、房屋等不动产价格长期低迷,日本许多城市和郊区出现了固定资产税、物业费等相关税费大于房产本身价值的情况,即“负资产”现象。除日本外,欧美等国家也出现过上述类似情况。随着我国房地产市场出现趋势性的转折,对房地产“负资产”现象,我们也应保持警醒,并在政策储备方面未雨绸缪。

疫情下房地产政策何去何从

经过2019年下半年房地产融资持续收紧,房地产开发企业的资金链一直处在紧运行状态,而新冠肺炎疫情期间暂停售楼进一步加剧了房企资金链紧张。开发企业的资金紧张已经传导到土地市场,致使地方政府的土地收入锐减。在此背景下,各地纷纷出台支持楼市的政策,希望中央再次启动楼市助力经济增长的声音也再次出现。但是,居民的债务增长已经严重影响到消费的增长,继续推高房价无助于稳增长目标的实现。在多重因素制约下,房地产政策何去何从?

房地产投资一枝独秀恐难持久

5月15日,国家统计局公布2019年前4月宏观经济数据,消费、投资等主要经济指标增速均出现一定程度回落,而房地产投资增速创四年来新高,反差十分强烈。2019年1-4月,全国固定资产投资(不含农户)155747亿元,同比增长6.1%,增速比1?3月回落0.2个百分点。

新房销售面积是否会跌破10亿平方米?

新建商品房销售面积是十分重要的宏观经济指标,该指标的变化不仅对大宗商品或股市价格产生影响,而且对宏观经济决策产生影响。去年的新建商品房销售面积接近18亿平方米,创历史之最,今年前7个月的新房销售面积是7.8亿平方米,照此推算,今年的新房销售规模应该在12亿~13亿平方米左右,比去年回落约30%。

如何看待土地出让金征缴方式的改变

6月4日,财政部网站刊发《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》明确,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

如何有效化解头部房企的债务风险

2022年12月16日闭幕的中央经济工作会议提出要"有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为".本文分析了房地产开发企业高负债经营产生的背景及动机,有利于我们正确理解和有效化解头部房企的债务风险,也有助于我们完善房地产金融监管制度.

近期部分城市房价快速上涨的原因及调控建议

“房住不炒”一直是最近几年房地产政策的指导思想,尽管2020年遭遇突发疫情的冲击,该指导思想也没有变化。2020年我国不仅没有出台刺激房地产市场的专门政策,反而出台了强化房地产开发企业财务扛杆约束的“三道红线”,2020年底金融监管部门又出台了针对商业银行房地产金融集中管理的规定。如何正确看待当前的房价上涨成为社会舆论关注的焦点。