越秀地产逆周期增长力研究

市场下行调整,房企加速“缩表”,存货资产减值亏损“阵痛”难免,这也会在一定程度拉低净利润水平,甚至成为部分企业净利润亏损的主因,影响不容忽视。由于央国企整体周转效率不比民企,未来更是一项艰巨的挑战。近年来,越秀地产厚积薄发,深耕广州的同时,兼顾全国化扩张。下行周期下,在销售、投资、资本市场表现良好,展现出较强抗周期能力。从其发展历程和增长逻辑出发,多维度剖析其发展现状与可持续能力。

粤系房企发展现状与竞争力研究

粤港澳大湾区经济实力雄厚,区域市场容量可观。本土房企占据发展先机,外来房企合作突围。中小规模粤系房企仍需巩固优势资源、深化布局。

北京市常住居民购房意愿及需求偏好研究

对于城市需求的研究,离不开人口住房现状和住房成交结构的比较。对比七普统计数据和住房交易数据可见,北京居民住房现状与新房成交结构似乎高度匹配。利用最新发布的七普城市数据,房屋形态、住房来源、房租费用等指标,对案例城市居民的住房现状差异进行分析,并机构购房者调研数据相结合,分析各类购房需求的规模、需求偏好和购买力差异,为企业相关决策提供参考。

京沪加快人才落户,对其他人口引流城市市场影响研究

2022年,新一轮抢人大战打响,19省市放松落户,其中不乏上海、广州、北京等一线城市。通过对北京、上海人才落户政策放松后,其他人口引流城市房地产市场研究,发现作用于房地产市场的因素并非人才落户总量,而是人才引进边际增量。

房企深化合作开发平衡规模和增长质量是关键

目前行业整体的项目合作开发已成为趋势,各种合作模式也日渐成熟。百强房企间的合作开发更为显著,房企通过合作撬动更多优质资源,助力全口径销售规模增长;分摊拿地资金压力,控制拿地成本;通过股权合作获得优质地块。但合作开发也面临销售权益占比大幅降低;稀释母公司股东损益占比,部分房企归母净利润可能出现增速放缓或下滑的风险。

商业地产发展要点及趋势

在商业地产开发中要注意以下要点:离你越近的人才是主要人群,不能求大求全;创造“离人近”的感觉,如地铁节点、停车方便、活动牵引;抓住人的流量入口,布置特色业态,延长消费时间,如自带粉丝的书店、儿童娱乐和旅游业态。通过旅游或教育等流量业态带流量,提供商业消费,增加与人的消费融合。

房企股权投资逻辑及布局分析

在行业增速放缓以及盈利预期走低的背景下,房企通过股权投资开辟新的增长路径已经形成趋势。进一步结合互联网公司的投资布局进行比较研究,以阿里、腾讯为代表的互联网公司投资起步早、规模大,已经成为全球有影响力的投资机构,不仅具备丰富的经验,而且投资成果显著,对房企股权投资具备重要的参考意义。对互联网公司与房企投资布局梳理,既可以更好地挖掘价值投资,同时也有助于探寻房企与互联网公司的合作空间。

深耕长三角,新城与宝龙商业差异化发展

新城与宝龙商业在运营之初,均认识到一二线商业切入的难度,转而投向三四线,打算走“农村包围城市”的道路。但在发展过程中,两家企业则体现出不一样的发展道路,目前宝龙发展向长三角聚拢,也将视线转向了三四线及一二线城郊发展并重;而新城近几年项目开业进入爆发期,同时在长三角凝聚了较大的影响力之后,目前正逐步试探向全国化走出。

龙湖集团:融资成本下探,财务优势尽显

2021年,龙湖集团全年实现全口径销售金额2901亿元,同比增长7.2%,从销售金额增速来看,高于TOP15房企约1.8%的平均水平,销售增长稳定;拿地销售比达到0.4以上,较为积极;同时,多元化收入贡献持续增加,公司投资性物业收入已超百亿;融资成本进一步下探,财务优势尽显。

绿城中国:毛利率下滑,目标趋于谨慎

2021年,绿城中国剔除资产减值等影响,再剔除永续债分红后,实际的核心归母净利45.5亿元,同比增长70.5%,对应核心归母净利率4.54%,待永续债到期陆续赎回后,权益利润率可能得到修复。

碧桂园:聚焦都市圈,坚持深耕城镇化市场

2021年,碧桂园践行行稳致远,信用评级保持行业领先,全年实现权益销售金额5580亿元,合同销售面积6641万平方米,在全口径、操盘、权益三大口径的业绩规模均保持在行业第一的位置;科技赋能,带来更大长期发展空间,在以地产为核心主业的同时,也围绕高科技综合性企业的目标,布局全产业链。截至2022年2月,博智林机器人已有21款产品投入商业化应用、累计交付机器人超750台。

万科地产:绿档达标,信用评级保持领先

2021年,万科坚持长期稳健经营,累计实现合同销售金额6277.8亿元,销售面积3807.8万平方米,分别同比降低10.8%和18.4%,销售规模负增长。2021年万科在全国43个城市市场的排名位列前三,其中20个城市排名第一。企业继续坚持“城市配套服务商”战略定位,在物业服务、物流仓储、住宅租赁、商业开发运营等多元业务板块实现有质量发展。

旭辉集团:成功降档,提质增效是发展重心

2021年,旭辉集团销售由重视规模转向重视权益,累计合同销售金额为2473亿元,同比增长7%。净负债率为62.76%,现金短债比为2.63,长短期债务比为5.43,平均债务账期为4.5年,企业的负债结构相当安全,短期的偿债压力不大。剔除预收账款的资产负债率为69.74%,达到了“三道红线”的要求,企业成功进入绿档。多元化业务快速发展。同时,旭辉提出“三五战略”,其中明确提出旭辉要加大力度推进轻资产的发展,物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务是旭辉的重点发展方向。从2021年的情况来看,旭辉永升服务、旭辉商业、旭辉瓴寓都在快速稳定发展。

文商旅复合模式:文化+商业的全新出路

文商旅复合模式是通过文化主题脉络,满足消费客群新消费需求,极具个性化的主题型商业模式。文化作为营造者和价值提升器,诠释的是项目的个性和主题;旅游作为客流驱动者,带来的是消费需求;文化则作为营造者和价值提升器,诠释的是项目的个性和主题。

社区空间:房企产品力下一个角逐方向

伴随国家经济水平和社会美好生活诉求的不断增长,人们对居住品质提出更高的要求,居住精神和情感的需求逐渐占据主导地位,不但关注住宅内部空间居住的舒适性,对住宅社区空间的需求也越来越迫切。

“去化降本”双重压力下,房企销售费用如何降

随着行业规模见顶以及由于调控带来的行业利润水平下降,房企开始向管理要红利,企业在降本增效方面积极探索。其中,房企的营销费用作为企业项目销售的重要直接推手以及三费的重要组成部分之一,如何提高营销费用的组合拳的有效使用,实现营销费用成果最大化,对企业提质增效,成本管控有着重要的意义,是企业成本管理中的重点。

头部物管企业收并购潮持续背后的逻辑

在地产开发业务规模增速放缓背景下,房企将触角更多延伸至多元化业务,以为业绩提供补充支撑。近年来物管行业陆续得到多个国家政策支持,物管赛道被利好,成为房企布局第二增长曲线的重要选择之一。相较于房地产行业融资收紧的大环境,当前物管企业上市筹集资金还相对轻松,资本的密集涌入助力行业加速整合、分化。同时,物管企业通过收并购一方面有利于驱动其规模扩张,提高市占率,继而以规模效益降低服务成本。另一方面,收并购可满足物管企业的业务结构优化、冲破技术壁垒等战略发展需求。

从我国家庭住房现状,看各阶层潜在需求总量与空间分布

2020年我国住房总面积超过500亿平方米,家庭户拥有住房间数达到14.9亿间,总量上已经进入了“不缺房”的时代,但是受居民收入差异和人口流动等因素影响,仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间,我国居民住房的结构性需求仍在。利用七普相关数据,结合住房年代、住房面积、住房来源等指标,对我国居民的住房现状差异进行分析,就产权、住房面积、不同家庭代际等指标对人群进行分类,从住房条件差异的角度,分析各阶层居民潜在的住房需求总量;并结合省市指标维度,对需求规模和结构性差异进行对比分析,以此为企业相关决策提供参考。

四大维度解析主流商管型物企

多家物企纷纷进行多元化探索,布局商业、写字楼、公建、城市服务等领域,为企业的发展寻找新的细分赛道。从资本市场的反馈来看,物管+商管的"商管型物企"备受资本青睐。即使大量商办物业受到疫情的影响,但商管型物企的表现依旧可圈可点,盈利和增长均表现不俗。当前商管行业空间广阔、格局分散,提价及物管费收缴难度低、盈利能力强,属较优质赛道;随着主流商企逐步上市,借助资本市场加快规模扩张及轻资产输出,行业竞争激烈程度亦在加剧,未来品牌力、服务力及专业运营能力重要性将持续凸显。

人口年轻化城市市场周期及前景探析——以广东为代表

我国人口年龄结构呈现两大特征:老龄化、少儿人口占比先降后升。受此影响,全国劳动年龄人口连续8年下滑,但广东省人口年轻化特征显著,东莞、深圳、中山、广州、佛山和珠海6城劳动年龄人口占比均达到70%以上。聚焦广东省,在强劲经济基本面支撑下,深圳、广州、佛山和东莞人口吸附力不断增强,房地产市场前景依旧值得期许。