数字经济与房地产中介:创新or摧毁——以贝壳找房为个案

随着信息技术快速发展,数字经济对房地产中介的影响,表现在促进了传统房地产中介的转型,我国房地产中介突破了传统中介企业面临的地域、时间、交易规模、信息沟通等约束,创新性地形成了房地产中介平台。房地产中介平台通过降低市场交易成本、细化中介业务分工、提高经纪人合作效率、弥补行业协会短板提升了市场效率,同时也挤压了传统中介的生存空间,形成中介市场的数字资源的垄断,加剧了买房人的负担以及经纪人的权益和保障扭曲。数理推导证明,在不同的市场结构中,中介平台的经纪人通过信息干扰,对房地产成交价产生不同的影响。

房地产供应周期及其在供应规模预测中的应用

从房地产开发项目微观视角分析房地产供应周期,选取房地产开发项目"三证",即建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证的领取时间间隔作为房地产供应周期的衡量指标,估算"三证"时间间隔合理区间,并利用房地产供应周期对房地产供应规模进行预测,掌握房地产供应的时序与规模,优化房地产供给管理。开发项目若分三个批次领取预售许可证,不同批次的建设工程规划许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.8、8.4和10个月;建筑工程施工许可到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.1、6.1和8个月。

住房保障的补贴模式、标准与范围研究

本文运用消费者选择模型,比较分析保障对象在不同补贴模式下的选择行为,根据我国现阶段的实际情况,选择合适的补贴模式;以居住水平和福利水平为评价指标,构建住房补贴效率、公平评价函数,求解合理的补贴标准;以住房可支付能力测度指标,研究准入标准的划分方法,结合住房保障供给水平,界定住房保障的补贴范围。研究结论表明,现阶段我国住房保障应选用配物补租与实物配租相结合的补贴模式,依据住房消费支出份额制定多层次、反梯度的补贴标准体系,根据政府的住房保障的财政预算支出和财政支付能力,采用住房消费支出份额、合理住房消费标准相结合的方式界定补贴范围。

人口流动的影响机制研究——基于气候变化及区域差异

气候环境变化会影响人类行为活动。基于2000-2018年省会和计划单列城市气温、降水量和流动人口的面板数据,运用固定效应和差分GMM法来检验气温变化和降水量变化对人口流动的影响。结果表明:气温变化与人口流动间存在显著线性负相关关系,且存在区域异质性,东部和中部地区气温升高对人口流动的抑制作用显著高于西部和东北部地区;降水量变化与人口流动间存在显著线性正相关关系,且存在区域异质性,东部地区降水量增加对人口流动的促进作用显著高于全国其他地区。基于此,针对改善地区气温升高和降水量不足的现象提出了相应建议,以减轻气候变化不利因素对人口流动的抑制作用,有效解决“环境移民”问题。

公租房租金定价方式研究——基于国内外公租房定价方式比较分析

当前是我国公租房快速发展时期,伴随着我国共有产权制度的推进,公租房定价方式是否合理涉及多方利益,直接影响中低收入群体的基本权益与公租房的后续建设等,公租房租金定价方式问题亟待改进与优化。本文在进行了公租房租金定价机制研究理论探索与国内外的公租房租金定价方式比较的基础上,对我国公租房定价方式的问题进行分析,基于共有产权提出了完善我国公租房定价方式的几点思路与建议。

住房价格指数测算方法的研究进展及述评

首先系统研究了以中位数和简单加权平均法为代表的第一代住房价格指数;以样本匹配法和拉氏、派氏加权法为代表的第二代价格指数;以质量调整为代表的第三代价格指数。重点分析了各种方法的优缺点和适应性,梳理了我国目前采用的各种住房价格指数及其局限。基于已有的住房价格指数缺乏理论层面的科学假定和应用方面的规范性,未来可以借助公理方法加以改进。

产业技术升级对城镇居民教育投资决策的影响

结合中国工业企业数据和城镇住户调查数据(UHS),以产业技术复杂度衡量地区产业技术升级水平,实证检验产业技术升级对城镇家庭及个人教育投资决策的影响效应及其作用机制,结果发现,产业技术复杂度的提升将显著增加家庭教育投资,且提高了适龄青少年接受高等教育的概率。机制分析发现,产业技术升级提高了当地高技能劳动力就业需求,对低技能劳动力产生了挤出效应。产业技术升级致使劳动力市场需求偏向高技能劳动力,是诱致家庭教育投资以及个人大学教育需求增加的主要原因。

人口结构变动对住房需求的影响——基于2002-2016年省际面板数据的实证分析

人口结构变动何以影响住房需求?本文通过建立一个三期的OLG模型分析了出生率和老龄化对住房需求的影响,理论分析显示出生率的下降会促进住房需求,而人口老龄化的上升会减少住房需求。基于2002-2016年我国省际面板数据,从实证上检验了住房需求是否会受到出生率和老龄化的影响。实证结果表明:在动态面板条件下,出生率的下降可以解释我国最近十五年住房需求的持续上升;人口老龄化与住房需求呈现出显著的正向关系,实证结果与理论模型的结论相反,这与我国房改市场化过程中房地产增值效应以及传统文化中"利他性"和家庭养老背景下的代际收入转移现象有关。

住房何时是可支付的:识别方法和政策选择——兼对房价收入比指标的评析

住房政策的核心目标是提高居民的住房支付能力,实践中,人们常常用房价收入比这一经验指标来判断住房市场的可支付性问题,并依此来制定相关政策。文章在对传统房价收入比指标进行评析的基础上,构建了住房价格成本标高程度—有效供给弹性两个新指标,作为政策选择的工具性方法,将中国城市住房市场区分为四种类别的细分市场,并提出了相应的管理政策。研究发现:①传统的中位房价收入比指标在政策上存在误导性。一方面,传统的中住房价收入比指标高估了低收入和高收入人群的住房支付能力;另一方面,在经济增长过程中,房价收入比指标掩盖了居民收入和住房价格之间的转移关系。②住房政策由针对贫困人口的住房保障政策和针对市场失灵的市场调控政策构成。对于地区发展差异大的中国而言,我们认为一种方法不能解决所有问题。应当根据细分市场价格成本标高程度和有效供给弹性不同,选择针对性更强瞄准效率更高的差异化住房保障政策和市场调控政策。

影响公租房需求因素的Logistic回归分析

文章通过对武汉市中低收入家庭的抽样调查,运用Logistic模型分析影响公租房需求的因素。结果发现家庭人均月收入高低、公租房与工作单位和城区的距离、公租房面积大小对中低收入家庭选择公租房的概率具有显著负向影响,而公租房建设的集中程度则有显著正向影响。因此应实行梯度租金补贴、选择交通便利的区域建设公租房、考虑"组团式"建设和不同的户型面积等措施,以满足多元化的公租房的需求。

中国住房公积金制度改革方案的抉择与设计思路

住房公积金制度的存续是必要的,其改革应坚持制度原有的强制性和普惠性原则,突出制度的特惠性和资金的可持续性。对“改组为政策性住房银行”“与社会保障制度合并”两种方案的比较研究显示,政策性住房银行互助体系是适合中国国情的最佳方案。要建立政策性住房银行互助体系,第一步要在省级或全国范围内推进住房公积金管理中心建立政策性住房金融互助平台,推行资金的有偿使用;第二步要将住房公积金管理机构的行政职能与金融职能剥离,成立住房公积金管理局,并推进互助平台升格为政策性金融互助总行,为地方政策性住房银行提供流动性支持;第三步要在资金充裕的情况下改革或拓宽各级机构职能,保障各权利人的应有权利。

人口结构对住房价格的影响——基于抚养负担与流动人口两个维度

近10年来中国人口老龄化现象越来越严重,2015年国家实施了“全面二孩”政策,老年人口与少年儿童占比变化对我国住房需求产生了重大影响。从中长期看,人口抚养比下降,意味着劳动人口占比上升,推动住房需求上涨,继而拉高房价。城镇化的加速及户籍制度的改革破除了人口流动的制度障碍,使人口流入地区的住房需求上升,同时也影响人们对流入地房地产市场的预期。实证研究结果表明,少年儿童抚养比与老年人口抚养比都与房价显著地呈负相关关系,人口流动率显著地与房价呈正相关关系。从中长期看,全面实施“二孩”政策有利于优化人口结构,增加社会劳动力供给,降低整体社会抚养负担。但是,现阶段国人生育二孩的意愿普遍不强,“全面二孩”政策实施的实际效果并不明显,政府需要完善生育、教育、社会养老等政策,以增强目标群体的生育意愿。要实施城市间公共资源均衡配置政策,在教育、医疗等公共资源配置方面向中西部地区倾斜,提高中西部地区公共服务水平,增强地区吸引力,以缓解中西部地区人口流出的压力。同时,应实行人口流动中央财政专项转移支付制度,促进地区均衡发展。

住房公积金的属性争论与再思考

在讨论和界定住房公积金属性争论的基础上,本文认为若将住房公积金定位于通常意义上的住房工资,实质上是否定了市场经济体制下强制企业缴交住房公积金的合理性;若将其定位于单位集体福利,本质上则是认为住房公积金的强制性特征缺乏法理基础,是对制度发展历程的完全自我否定;若将其定位于社会福利属性,则可能扭曲了住房制度改革的主要目的,不满足社会保障通常意义上的法理基础,也不利于住房公积金制度的存续。为此,本文详细论证了在市场经济环境下住房公积金强制缴交的合理性问题,分析了住房公积金缴交额度的内在要求,认为应将住房公积金定位于基本住房工资;并在此定位的基础上,探讨公积金缴交参数的若干设计方案。

我国住房公积金缴交环节的公平性问题探讨

十八届三中全会指出“建立公开规范的住房公积金制度，改进提取、使用、监管机制”，建立“住宅政策性金融机构”，这些将成为我国住房公积金（简记HPF）制度未来改革的指导性建议；2014年是否将成为我国HPF改革的元年，我们将拭目以待。而HPF的公平性问题则将成为改革不可回避的问题。针对公平问题，政界与学界更多关注HPF贷款环节的公平性问题，往往忽略了HPF缴交环节的公平性问题，但这一公平性问题改革往往涉及到制度本质性方面的问题，需要深入剖析。

保障性租赁住房与公共租赁住房比较及启示

保障性租赁住房(以下简称“保租房”)政策作为房地产市场的新兴产品,势必成为未来住房保障制度推进的重点和突破口。在与公共租赁住房(以下简称“公租房”)比较的基础上,从供给区域、保障对象、保障深度、退出机制以及供给支持五个方面对保障性租赁住房的内涵进行深入探究,分析得出保障性租赁住房目前仍面临的困境与挑战,并进一步提出了相关政策建议。

不完全信息下公共租赁住房匹配机制--基于偏好表达策略的实验研究

在价格机制不能充分发挥作用的社会资源分配中,G-S匹配机制被理论证明具有稳定配置资源的性能,IIRSD机制则是目前国内实际采用的公共租赁住房匹配机制。本文在实验室模拟我国公租房匹配情景,在不完全信息环境中运用随机摇号序列作为轮候人的优先权顺序,考察轮候人在G-S与IIRSD两种机制下的偏好表达策略,同时分析了匹配中的策略行为与个人理性及风险偏好的关系;计算并检验由此带来的个人效用与整体福利变化;构建无嫉妒公平分配指数来测度匹配结果的公平程度,从而直接比较两种机制在公平、效率与无策略性等方面的效果。实验结果表明,G-S机制不仅能促使被试真实表达自己的偏好,而且是比IIRSD机制更公平、更有效率的设计。

住房公积金异地贷款问题研究

2014年10月,住建部、财政部、人民银行三部委颁布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地推进公积金异地贷款业务;2015年9月25日,住建部发布《关于住房公积金异地个人贷款有关操作问题的通知》,明确了办理住房公积金异地个人贷款相关流程并要求各地公积金管理部门抓紧落实、出台细则；9月30日，三部委再次联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求全面推行公积金异地贷款业务。

中国中高收入家庭的住房财富效应及其结构性差异

本文建立一个关于消费的自回归分布滞后模型，利用中国1999～2010年31个省市自治区中高收入家庭的93个收入分层截面面板数据，采用动态GMM估计方法，分析了住房市场独立决策的中等及以上收入家庭的住房财富效应及其结构性差异。研究显示：（1）长期内中国整体并不存在住房财富效应，但短期内居民家庭存在抑制当前消费的调整行为；（2）对高收入和中等收入家庭，房价每上涨10％，长期内两类家庭分别减少1．45％～1．96％和1．16％～1．164％的消费支出，而对中偏高收入家庭，长期内则增加消费支出1．03％～1．08％；（3）在中部地区，房价每上涨10％，长期内该区域家庭将增加0．60％～0．67％的消费支出，而东部地区房价变动与居民消费支出的关系在统计上并不显著，西部地区仅存在短期上的抑制性调整行为，即房价上涨10％，西部家庭将减少0．03％～0．18％消费支出。

公租房的后期管理问题及其解决方略——以武汉市为例

公租房的后期管理直接关系到我国住房保障制度的可持续发展。认为武汉市公租房在后期管理中面临着资金不可持续、各参与主体责任不清、退出机制不完善和租金补贴发放方式不合理四个问题。认为应通过财政预算列支租金补贴、减免物业服务企业税费等方式来拓宽公租房后期管理的资金筹集问题,同时应在通过契约明确参与主体责任的基础上,建立新的协商合作机制,完善"人"与"物"同时退出的机制以及通过"住房券"来解决公租房的租金补贴匹配问题。

保增长与惠民生能否兼得:以住房保障的经济拉动效应为例

文章运用改进的投入产出模型和计算程序,实证测算了保障性住房的各种经济效应。结果发现:(1)保障性住房在经济下行中的保增长作用明显,实现了保增长与惠民生的政策设计初衷;(2)保障性住房对经济发展的拉动作用不仅体现在建设时期,还表现在运营期间;其对地方经济发展的作用也体现在多个方面,如经济增长、就业创造和财政收入;(3)经济适用住房对经济增长的拉动作用明显高于廉租住房。