对南京市物业管理问题的分析及思考

1994年南京市出现了首家物业服务企业，20年以来，全市物业服务企业已经发展到9655（其中一级资质企业41家，二级资质企业1035，三级及暂定资质企业821家），从业人员近10万人，各类物业管理项目4300余个，覆盖面积2．27亿平方米。从物业服务企业的发展规模来看，南京市与全国同类城市大致相当，但作为一个拥有地方立法权的副省级城市，南京的物业管理法制建设工作就显得滞后了，仍在实行的《南京市物业管理办法》（2005年12月颁布）明显己不能适应新形势下物业管理行业发展的要求。

江苏省物业管理条例中的业主自治活动

2012年末，江苏省人大常委会通过了《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》，这部规范全省物业管理活动的地方法规在其诞生十年时完成了第三次修订。业界对于这部法规好评如潮，中物协领导更称赞其“是一部全面、普适又不失先进性的法规”。笔者不敢对条例妄加评论，仅从基层行政主管部门工作人员的角度，谈谈对于条例中业主自治活动两大重要制度设计的理解。

业主自治的问题与对策——南京市业主大会和业主委员会《导则》主要内容介绍

近年来，物业领域矛盾纠纷呈现高发态势，尤其是业主自治领域出现的问题特别值得关注。2013年5月1日实施的《江苏省物业管理条例》中，创设了业主代表大会制度和业主小组制度，为业主们更好地开展自治管理提供了完善的制度保障和创新的实现路径。就地方立法情况看，2009年实施的《苏州市物业管理条例》及部分城市的地方规章中就有了关于业主代表大会、业主小组的类似表述和相应规定。

关于物业管理地方立法的思考

一、关于物业管理地方立法 根据《中华人民共和国立法法》的规定，较大城市的人民代表大会及其常务委员会可以制定地方性法规，报省人民代表大会常务委员会批准后施行。目前，全国除直辖市外，拥有地方立法权的城市共49个。

浅议物业服务在住宅区安全防范中的定位

住宅区安全管理是物业服务企业的一项主要工作，但社区安全防范又绝不仅仅限于物业服务企业的秩序维护工作，更包含了社会治安防控能力、业主自治能力、业主委员会运作等多项工作内容。就物业管理活动的本质而苦，物业服务企业按照合同对业主提供约定的服务，体现为双方约定服务内容与价格的市场行为。而目前的实际情况，

浅议政府部门如何履行指导协助职责

2014年，内地物业管理刚刚迈过了发展进步的“黄金十年”。当这项新生事物逐渐为千家万户所熟知和接受的同时，物业管理行业亦逐渐由企业时代步入了业主时代。尊重和维护业主的财产权，尊重和维护业主在物业管理活动中的决策权已逐渐成为政府部门规范和推进物业管理工作的重心。本文试就如何做好指导协助工作-这一《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）所规定的政府部门职责进行探讨，供读者参考。

就维修资金使用谈谈业主自治活动

住宅专项维修资金制度是一项与物业管理活动密切相关的行政制度，在《物权法》七十六条规定的七项须由业主共同决定的共有和共同管理事项中，维修资金使用可以说是发生频率最高的一项。国内大部分城市建立制度、大规模归集维修资金在1998年至2000年左右，而随着时间的推移，日益庞大的维修资金余额与较小的使用金额之比例使得大部分城市的监管部门尴尬不已。