法国房产交易公证(三) 从法国房产交易公证书看法国公证人的专业素养和知识结构

大陆法系国家的公证行业肩负着重要的社会职能，呈现出一派朝气蓬勃的景象。以法国为例，法国法定公证业务占到全部公证业务的65％左右，全国8000多名公证人一年业务收费总额超过60亿欧元，相当于人均75万欧元，法国公证人的地位很高，被尊称为“书写历史的人”。法国公证有今天的成就，究其原因固然是多方面的，但特别需要指出的是，法国公证人精湛的专业素养和渊博的知识结构也是维系公证行业社会地位的重要原因。

公证机构战略研究系列之三 五力模型分析——公证机构战略系列谈

管理学课堂上．经常说起这么一个故事：两个旅行者在森林里一同旅行，突然发现迎面走来一只熊。其中一人赶紧放下行囊，蹲下来系紧鞋带，另一个见状很困惑地问：难道你跑得过熊吗？系鞋带的旅行者回答说：我也许跑得没有熊快，但只要跑得比你快就行了。这个管理故事提醒的是，在错综复杂的行业竞争环境中，

江苏某镇稻田污染事故诊断研究

在调查江苏某镇稻田污染事故的过程中,限于在污染事故发生时没有及时取样进行检测分析,只能通过排它法确认稻田污染事故的原因。根据受害秧田的分布特征及秧苗受害程度不同,认为灌溉水严重超标是造成污染事故的主要原因;通过调查沿河企业废水排放情况及水质特征,认为主要污染因子是pH值和盐度;分析低pH值和高盐度对秧苗的危害机理及秧苗受害特征,受害秧苗的根部、叶部症状特征和灌溉水的低pH值和高盐度之间存在事实因果关系,进一步确认了主要污染原因和污染因子。

法国的房产交易公证(二) 中法房产交易及公证作用比较分析

一、中法房产交易模型比较分析 中国目前的房产交易模式与法国不同，比较粗糙和原始。 与法国房产交易流程相比，中国房产交易流程具有下列特点：第一，房产交易过程以当事人自我主导为主线，由当事人自己完成对交易对方的主体资格审查，自己完成对交易标的权属状况的审查，自己完成对物业本身各方面情况的查验。第二，房产交易流程中并没有一个专业的机构提供全程专业服务，即便有专业机构介入，也是当事人在某个流程节点，在需要的时候偶然介入。房产交易过程本质上是合同的达成和履行过程，是房产物业的权属转移过程，无论在法国还是在中国，这一点是相同的。而合同的达成与履行、物业的查验和权届交割涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多方面的专业知识和技能，在这一点上无论在法国还是在中国也是相同的。一个普通的百姓一生中不可能多次买卖房产，因而不具备丰富的交易经验，但房产交易所涉及的财产金额对普通百姓或家庭来说又是十分重要的，因此如果没有专业的房产交易中介机构介入，粗糙的流程必然导致粗糙的结果。

法国的房产交易公证(四) 法国公证人的专业素养对中国公证行业的启示

一、法国房产交易公证实务中公证人的专业应用及与我国现状的比较分析 法国房产交易过程中，作为交易当事人的售房方、购房方、银行均需要委托公证人，共同参与、操作房产交易事务，并南购房方公证人出具最终公证书。在房产交易公证过程中，公证人不仅作为公正的第三方对交易行为进行证明，而且充当了不动产专家的角色，从发布房产出售公告、参与房产的鉴定、撰写出售意向书、收集行政规章和市政建设信息、调查卖方经济状况及有无抵押情况、帮助提取交易款、计算税费等提供全过程服务。

公证机构战略研究系列之一 公证机构战略思考的起点

战略是什么？战略一词，最初作为军事术语源于军事领域。在《辞海》中，战略一词被解释为“泛指重大的、带全局性或决定性的谋划”。20世纪60年代初美国著名管理学家钱德勒《战略与结构：工业企业史的考证》一书的出版，首开企业战略问题研究之先河。钱德勒认为企业战略是“决定一个企业的长期目的和目标．以及实现目的和目标所要采取的行动和资源配置”。经典的战略管理思想认为，战略的出发点是适应环境，战略的实质是一个组织对其环境的适应过程以及由此带来的组织内部结构变化的过程，即战略追随环境，结构追随战略。

法国的房产交易公证(一) 公证在房产交易中的地位及作用

在西方主要发达国家，法国房产一向以价格相对低廉、廉租房政策完备、房产贷款低息等特点著称，但很少有人了解法国房产市场的成熟和制度的完备与法国公证行业息息相关，本文拟从法国公证在房产交易中的地位及作用的视角，揭开法国房产交易中许多有别于我国的特色和鲜为人知的制度安排。

法国的房产交易公证(八) 中法房地产交易中的公证审核

如果说公信力是公证服务在百姓心中树起的一座高塔的话，那么公证质量就是这座高塔的基础。本文从中法房地产交易公证着手．对比分析两国公证审核中存在的差异，试图研究和阐述审核环节对于提升公证质量的意义。

法国的房产交易公证(六) 法国房产交易过程中购房人权益保护研究(上)

自1994年1月1日《中华人民共和国消费者权益保护法》施行以来，消费者权益保护越来越为社会所重视，但同时，我国消费者权益被侵害的状况却依然严重。近几年，最为突出的就是房屋流转过程中的购房人权益保护问题。据统计，国民对购房人权益保护现状的不满已连续数年排在礼会焦点话题的前列，

法国的房产交易公证(七) 法国房产交易过程中购房人权益保护研究(下)

（接上期）．三、关于法国购买人知情权的保护根据我国《消费者权益保护法》的规定，购房人的知情权指购房人享有知悉其购买、使用的房屋真实情况的权利，购房人有权要求出售人提供相关信息。就购房人知情权的内涵而言，我国与欧美国家大体一致，主要包括下列三个方面：一是关于房屋的基本情况，包括房屋名称、坐落、开发商名称、开发建成日期等；二是有关房屋的技术情况。

法国的房产交易公证(五) 中法房地产买卖合同之比较研究

随着房屋产权改革的深人和房地产市场的发展，房产逐渐成为社会公众的重要财产。经济增长、城市化进程加快带来了频繁的房屋产权交易，同时也带来了居高不下的房屋交易纠纷。以南京地区为例，2006年的房地产纠纷率已近千分之五。交易纠纷不仅仅意味着交易目的不能实现，还带来了社会成本的增加以及影响到社会经济秩序的和谐。而在法国，长期以来房产交易纠纷率不足万分之一。本文试图以二手房买卖合同为例，通过对中法房地产合同的比较研究，探寻法国房产交易纠纷率低的原因，以期能带来一些启示或借鉴。

公证机构战略研究系列之四 公证机构战略之SWOT模型分析 公证机构战略研究系列谈

《孙子兵法·谋攻篇》里说：“知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。”公证机构的战略谋划亦是如此。无论是宏观PEST环境分析，还是中观行业环境的五力模型分析，均属于公证机构外部环境的“知彼”范畴。正确的战略选择还将取决于对公证机构内在条件的分析和把握，做到“知己”，也就是古希腊神庙中的警示名言“认识你自己”。只有同时做到知己又知彼．恰当的战略制定才成为可能。

公证机构管理中十大理念的冲突与权衡 公证十年的思索(下)

（接上期）六、重点是公证员的客户还是机构的客户在推式营销中．常常会出现业务员“绑架”企业的现象，即20％的业务员所掌握的客户决定了企业80％的销售额．并且这些客户常常可以被业务员带走．企业的发展受制于业务员。其实，这种业务员“绑架”企业的现象，在公证机构中也是屡见不鲜，几个主力公证员的业务往往占据了公证处的半壁江山。

公证机构管理中十大理念的冲突与权衡 公证十年的思索(上)

刘永好在《财富》全球论坛上，谈及中国企业家失败的原因时说：“70％-80％是在于投资失败，而投资失败源于决策失败”。美国兰德公司的研究表明：“世界上每100家破产倒闭的大企业中，85％是因为企业管理者决策不慎造成的。”因此，“管理是由一系列决策组成的，管理就是决策”（西蒙），而决策则意味着权衡，权衡意味着选择。能让一个管理者整日战战兢兢，如履薄冰的不是其他什么，

PEST模型分析——公证机构战略研究系列谈

《孙子兵法·始计篇》中指出：“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎!吾以此观之，胜负见矣。”说的是充分的谋划分析有利于战争的胜利。而未经谋划分析、仓促之下的战争鲜有胜利可言。战略分析对于战争的重要性如是。对现代企业亦然。在商场如战场的今天．企业战略分析更是不可或缺。

我在法国公证人代表大会上了解到的……

受中国公证员协会委派,上海中法公证法律交流培训中心推荐我来到法国巴黎开始了为期一年半的公证法学习生活.我拜访了巴黎第5区和第8区的两个公证人事务所,并有幸全程参加了2004年5月16日至19日的法国第100届全国公证人代表大会及纪念法国民法典颁布200周年活动,法国公证的历史地位和现实作用给我留下了深刻的印象.虽然中国与法国的社会制度不同,司法体制也有明显差别,但法国公证制度有许多值得我们借鉴之处.

现代商品经营与商标异化——兼谈对《商标法》的评价与中国现代商品经营的对策

现代商品经营与商标异化——兼谈对《商标法》的评价与中国现代商品经营的对策张晓丽钱华一、从商标概念说起商标是什么？把现代商品社会的一系列商品的商标罗列到眼前，“可口可乐”、“ＩＢＭ”等等，在你的眼中，这些所谓商标它首先只是一个符号——一个文字或图形的符...