以多数决出卖共有不动产时他共有人之先买权——以该先买权的有无与标的为中心

先买权的制度运作是实务上的重要问题,不过,既有相关学说研究仍有不足。例如"部分共有人以多数决出卖不动产时,他共有人之先买权"的议题,即有许多争议待厘清,且台湾地区"内政部"目前研商的"土地法"部分条文修正草案中,该先买权规定是修正的重点之一。本文先厘清"土地法"第3 4条之1第1项及第4项的规范意旨,再依序探讨部分共有人以多数决出卖不动产时,他共有人之先买权赋予的理由及标的。本文着重于不动产的有效利用与相关当事人的利益衡量、成本效益分析,就既有的学说、实务见解及修正草案予以回应,并提出解释论与立法论上的建议。本文以为,部分共有人以多数决出卖共有不动产时,他共有人有先买权,其先买权的标的为同意出卖之共有人的应有部分;在部分共有人以客观上显不相当对价而多数决出卖不动产的情形,如他共有人死亡,继承人有无不明,则他共有人的遗产管理人得主张先买权。