园区配套的业态组合分析

园区江湖,独门秘笈越来越少,欲屹立华山之巅,唯有苦练内功。然而,环顾四周,独门秘笈已十分罕见。区位?只要政府想做,郊区的路网和交通配套赶上来只是时间问题;政策?在国家上位政策的指导下,各地能给的政策基本大同小异;品质?项目入市前两年,楼宇品质好的园区可能有些许先发优势,但再新的产品也很难做到“只此一家,别无分号”,随着时间推移,小甜甜终究会变成牛夫人……因此,想在激烈的园区竞争中脱颖而出,必须另辟蹊径。

老旧园区更新,先厘清六个要点

园区在城市经济发展中曾发挥了不可磨灭的贡献,但随着时间的推移,老旧园区也开始在岁月的蹉跎中逐渐凋零:市中心楼宇到了一定年限,物业设施已经陈旧,租金没有上升空间,严重影响园区收入, 老园区租客历史遗留问题较多,现有企业类型繁杂,功能与发展形势不匹配, 城市边界扩大,公共交通与信息网络日趋完善,新区政策力度远超老城区,原有地段优势被蚕食……多重因素叠加之下,老旧园区开始面临资产盘活与改造更新。笔者认为,涉足老旧园区更新,首先要把握六个要点。

老园区二次创业的实践经验

老园区如何焕发新生?随着城市更新,老园区也走到了转型升级的拐点。老园区在经历第一次创业之后,或享受土地增值收益,或积淀了较强的产业实力、园区本身已经形成了一种文化符号。但按照事物发展的客观规律,如果没有变革,那么园区最终仍要走向衰亡。

2023年,产业地产十大猜想

当被问到过去一年的业绩时,相信绝大多数园区人都会用“困难”“煎熬”来作总结。如今,随着疫情防控政策调整,大家对2023年的产业地产市场似乎多了一份期待。虽然没有人能够准确预知未来,但笔者仍坚持在每个年初根据已知信息,对新的一年的行业变化做出预判。经济复苏需要时间,把期待放在下半年随着国家对新冠病毒实施“乙类乙管”,疫情对中国经济的影响也将逐步淡出。但大疫三年对经济造成的负面影响绝不会马上消退。作为产业地产的“甲方爸爸”,地方政府的日子同样难过。一方面,税收增速放缓导致财政收入大减,很多地方甚至出现负增长;另一方面,巨额的抗疫支出以及必要的公共服务支出已经榨干了政府的财力,地方财政捉襟见肘,日渐艰难。

产业地产自持物业的算账逻辑

中国产业地产行业是一个以基础设施建设、服务设施投资、物流仓储和科技产业园开发为主的综合性行业。如今,产业地产市场接近饱和,原有园区分割销售和规模化高周转模式逐渐失去优势,自持成为行业的主旋律。但对企业来说,做好一个自持项目非常难。一个全自持项目投资回收期普遍在15年以上(静态回收期短于15年的项目可称为优质项目),对于企业操盘能力和资金链的考验非常高。特别是最近几年随着地价的不断升高,叠加低迷的实体经济,产业地产资金回收期被进一步拉长,20年能收回成本已经非常不错。

产业创新服务综合体:浙江又一个“大招”

未来几年,产业创新服务综合体将成为特色小镇之后,浙江又一大'热词',而且很可能将向全国复制推广。近年来,浙江在创新发展方面颇有建树,特色小镇、最多跑一次、亩均论英雄等开创的先进做法都受到了国家层面认可,并在全国范围内复制推广。

“先租后让”:浙江探路工业用地新模式

前段时间去某三线城市考察,当地干部都在抱怨土地指标不够。但在走访过程中,笔者却发现一个问题,虽然土地基本已经出让完毕,但实际入驻的企业却并不是很多,尚待开发的空地几乎连成了片。细问才了解到,原来有很多企业买地的目的不是为了经营,只是想着升值并找机会进行再开发,对于出现这样的结果,政府几乎是无法控制的。

订单换投资:地方招商新姿势

通过政府采购既能吸引企业投资设厂,又能带动当地税收和产业升级,双赢模式正在引起各城市思考。在环渤海经济圈,天津为比亚迪建造了＂华北首个＂新能源大型客车生产基地,大连则是比亚迪在＂东北唯一＂的生产地;紧挨着天津的承德宣布,将成为比亚迪在北方最大的新能源汽车研发生产基地。在华中、华东、华南……比亚迪的大巴车组装厂几乎在一夜间,遍地开花。

地方上市公司争夺战

需要预防和警惕的是上市公司倍增竞赛带来的畸形“催熟”和政企关系的扭曲,这种教训,在独角兽争夺战中已经出现过.2018年以来,中国区域经济上演了颇值得玩味的一幕,东西南北各个省份不约而同提出了一个共同的目标——“上市公司倍增”计划.其中,浙江、重庆、湖北、山东等省市的计划最为引人关注,均要求在3一5年内实现翻番,时间之短、目标之高,一时间引起纷纷议论.

慈溪-杭州“新飞地”新在何处

为解决供需矛盾，慈溪市政府产生了异地布局众创空间的想法。“人才在哪里，我就去哪里服务。”