中国住房金融体系的发展进程、逻辑及对策

中国住房金融体系20年的发展可以用'高速'二字来概括,对居民生活条件的改善和经济增长形成了巨大贡献.中国住房金融体系的大发展来自于三大力量的推动:制度改革的推动、城市化的推动和银行经营转变的推动.但中国住房金融的大发展也形成了房价泡沫,主要原因在于中国住房金融存在三大深层次问题:第一,住房金融支持的方向有失偏颇,表现为'轻租重售';第二,住房金融性质定位不清晰,经历了早期商业性金融主导向政策性金融主导的转变,此后以公积金为主体的制度又被边缘化;第三,住房金融缺乏顶层设计,既没有住房金融相关法律支撑又缺乏专业的监管机构,住房金融的产品结构体系也不尽合理.为使中国住房金融体系更好发展,我们提出'形成多层次住房金融体系,完善住房金融监管架构'的构想.

我国系统性金融风险与房地产市场的关联、传染途径及对策

本文首先阐述了当前我国防范系统性金融风险的重大意义,其次从理论视角和我国实际阐明了房地产市场应成为系统性金融风险重要监测领域的原因,并从房地产部门与银行体系的关联性、房地产部门与地方政府债务的关联性以及高房价已形成资本外逃压力三个方面进行了深入分析,说明了我国系统性金融风险与房地产市场存在密切关联。最后,探讨了我国系统性金融风险经由房地产市场传染的三种途径,并提出了由表及里防范该风险的对策建议。

中国住房金融历史进程与演进逻辑

改革开放以来,我国住房金融政策变迁,是一个波澜壮阔的历史演化路径,中国住房革命与住房金融的改变深度关联。中国住房金融体系20多年发展蔚为壮观,对这段宏大历史我们力求从三个方面展现:第一,成就与贡献,即住房金融深化发展对整个经济和人民生活改善产生的积极效应。

圆桌对话:房地产业新发展模式下住房租赁突破与创新

主持人:各位领导、各位嘉宾大家下午好!圆桌对话环节马上开始。过去我国单纯依靠投资拉动的发展模式难以为继,应推动向依靠产业和消费转变,而住房租赁行业与产业和消费密切相关。过去两三年,房地产业遇到了非常大的挑战.

房地产市场风险:根源、影响及对策——兼论金融如何促进房地产转型

本轮房地产市场风险的根源是:房地产市场长期拐点来临与以“三高”模式为典型的地产资本无序扩张激烈碰撞,同时金融体系的脆弱性放大了风险。房地产市场风险产生了严重的外溢效应,影响到金融市场、上下游企业以及财政体系。由于地产金融化的特点,其最初表现为流动性风险,监管当局采取了引导市场预期和信贷托底方式应对,取得了一定效果。从长期看房地产走向新发展模式成为必然,本文对金融促进房地产转型提出了相关建议。

疫情冲击下的房地产市场与长效机制建设

在疫情冲击下,房地产市场泡沫再起,然而决策层保持了政策定力,并没有因为疫情放松对泡沫的治理。从新发展格局视角看,完善房地产长效机制建设是"畅通国内大循环"的必要条件。当前房地产长效机制框架和内核已基本形成,但还有四个方面有待进一步完善:一是加强稳预期管理,二是开征存量房房地产税,三是改革住房公积金制度,四是推动租赁住房REITs制度落地。

新冠疫情对住房市场的影响及分化趋势

从总量关系看,新冠肺炎疫情对中国住房市场的发展造成了短期冲击,但2020年2-3月住房市场恢复较为显著。从结构视角看,新冠疫情导致了住房市场的分化趋势:开发市场的资源进一步向头部房企集聚,土地市场重新回归一线城市和热点二线城市;住宅成为个人收入分配和财富分配的加速器;不同资金运作模式的长租公寓在疫情检验下高下立分,资金链条长、涉及面广的长租公寓在疫情中面临淘汰局面。疫情之下深圳楼市的跳涨与整个经济金融下行的趋势形成了悖论,我们认为导致这一悖论的原因是分化造成的:高净值人群首先推动了深圳房价的上涨,随后中等收入群体加入其中,当然整个过程也离不开信贷资金的支持。针对分化趋势以及部分地区泡沫再起的现象,我们提出以下政策建议:第一,住房政策目标应由过去促进住房供给转向重点保障弱势群体、支持中等收入群体的住房需求,着力解决住房市场发展不平衡的问题。第二,提升对住房租赁市场的监管能力,尤其是对住房金融的监管能力。第三,坚持“房住不炒”,保持政策定力,抑制房价泡沫。

“一带一路”建设助推人民币国际化

因为“一带一路”和人民币国际化的理念契合,人民币在“一带一路”沿线的跨境使用形成了完整的投融资闭环,未来人民币国际地位的上升将是一个自然过程。然而,人民币在“一带一路”跨境使用中在资本输出端和资金回流端依然面临风险,这将影响人民币国际化进程,对此本文提出了针对性对策建议。

中国对上海合作组织国家投资效率研究——基于DEA-面板Tobit的实证分析

中国的基础设施投资以加强区域经济联系为目标,为区域价值合作奠定基础。本文以上海合作组织国家为研究对象,以区域经济联系是否加强作为投资效率的评价目标,构建了DEA-面板Tobit两阶段评价模型。定量分析结果表明,中国对上海合作组织国家的投资大部分是有效率的,即中国的跨境投资导致中国与上海合作组织国家的经济联系加强,投资效率不高的国家主要为俄罗斯;Malmquist指数分解表明,“一带一路”战略实施后中国的投资效率高于战略实施前,这说明政策是有效的;面板Tobit分析表明,影响投资效率的因素主要是投资国的投资者保护政策和破产问题解决政策。

住房租赁REITs突破与发展(嘉宾发言摘要)

主持人:每位嘉宾简单介绍一下在住房租赁REITs领域所做的事情。蔡真:去年针对轻资产模式提示了租金贷风险,后续在有关政策出台上协助开展了些工作。轻资产企业也是重要的,完全重资产不能解决职住平衡问题,企业要有一定规模,才有能力承担责任。去年轻资严企业出现租金贷金融链条太长的问题,现在很多企业把握住这一点,就不会有太大的问题。

租赁住房硬性租金管制的替代性政策选择

要让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房,可能有两种路径选择,一是进行直接的硬性租金管制;二是放管结合,在发挥市场力量的前提下进行有限的管制。本文系统分析了硬性租金管制的弊和利,并给出了替代性政策优化建议:弱化租金管制,放开供给,并在市场竞争中按照一定规则认定保障性租赁住房;对住房困难的租户进行定向补贴;强化监管等。

租赁住房硬性租金管制的替代性政策选择

全国多地已经出台了保障性租赁住房政策。由于保障性租赁住房的保障属性,必须让保障性住房变得可负担,让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房。本文分析认为,对于保障性住房,硬性租金管制弊大于利,需要审慎采用。本文就此提出了替代性政策优化建议。

住户部门风险不可承受之重

房地产已构成冲击系统性金融风险的重要因素,犹如达摩克利斯之剑高悬于中国经济之上,本文主要针对住户部门住房金融风险展开重点分析. 住户部门杠杆率快速攀升 住户部门的主要债务为住房抵押贷款,先从宽口径的住户部门杠杆率考察风险.