完善两个体系 保障群众住房需求——对“两会”及“十四五”规划关于住房政策的解读

近期"两会"和国家"十四五"规划,对未来住房发展有新的表态和顶层设计,主题就是保障好群众的需求,完善住房市场体系和保障体系,这与发展新阶段、增长新格局对住房的诉求呼应。住房市场体系方面,重点是发展长租房市场,明确多渠道扩大长租房源供给;住房保障体系方面,打造保障性租赁住房(公租房和政策性租赁住房)和共有产权住房为主体的新住房保障体系,通过政策支持,引导市场增加政策性租赁住房供给,解决新市民和年轻人的住房需求;商品房调控方面,土地、金融、税收和一城一策等方面的长效机制开始落地,商品房市场告别过快上涨,打造外围职住平衡的郊区新城,将是未来超大城市新房供应的重要区域,也是在更大范围内促进市场健康发展的政策设计。

日、英、美都市圈住房规划体系特征及其启示

东京、伦敦和纽约三大都市区的发展经验表明,构建区域层面的住房协同发展机制是解决大都市区住房问题,尤其是中低收入家庭住房问题的重要途径。日、英、美三国在城镇化快速发展时期,通过完善立法,界定政府和市场在住区开发中的责任;通过构建"都市圈—市区—社区"多个层面的住房规划体系,引导住区和公共服务配套协调推进;通过细分对象的住房需求预测,合理确定住房开发规模;通过落实各层面的住房保障安排,改善困难群体的住房条件。这些经验可为我国新型城镇化发展过程中解决大城市住房问题,尤其是中低收入家庭的住房问题提供借鉴。

基于地产金融加速器效应的货币政策传导机制分析

1宽松的货币为何未能驱动总需求?2023年6月20日,央行公布新一期的贷款利率报价(LPR),1年期、5年期LPR均下调了10个基点。LPR锚定中期借贷便利利率(MLF)的框架下,6月15日央行超额续作MLF利率,并将该利率下调10个基点,LPR跟随下调在情理之中,这也是2022年8月以来LPR再次下调。10个基点的降幅相对较大,目的明确,即刺激实体经济需求,稳定增长动力。

全周期金融支持落地,住房租赁进入“可投资”视野

一、亟待建立住房租赁融资体系2023年2月24日,央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”),提出支持住房租赁融资的“4大类、17条措施”,覆盖租赁项目在新建、改建、统购统租、运营管理的全链条融资需求,既包含信贷等侧重于开发运营的间接融资,也包含长期投融资的资本市场渠道,并对商业金融和政策性金融的分工有明确界定。

住房保障供给与“租购并举”的发展之路

“十四五”提出促进住房消费健康发展,完善长租房政策,在保持房地产稳定的同时,实现与经济发展、城镇化协调推进。未来,我国住房需求的空间之一,就是包含租和售(买房、换房、升级消费)在内的合理住房消费。

学习新加坡住房模式,学什么?

20世纪80年代以来,四小龙发展奇迹太震撼。特别是新加坡,在城市规划、城市治理和住房政策等方面备受推崇,国内考察团一波接一波。深圳是国内学习新加坡的先锋,2007年,深圳市就派出考察团,学习新加坡的住房制度,但现在看,尽管学了很多,但落地难度很大。

全面看待“带押过户”对于房地产良性循环的意义

一、“带押过户”的政策背景3月31日,北京市银保监局、人民银行北京营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住建委四部门发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》,明确规定交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记,即“带押过户”。银行要积极回应符合条件客户“带押过户”需求,不得因办理该业务向客户收取额外担保费或服务费。

存量按揭贷款利率是否会下调?

一、前言2022年下半年以来,由于房地产市场成交量和价格明显回调,居民对于商品房未来运行的预期开始走弱,加上理财和存款收益率下行,居民按揭提前还款情况增加,存量按揭高利率的问题显现,关于下调存量按揭利率的讨论也有所增多。近期,国家把扩大内需和消费摆在经济稳定的基础性地位,为促进合理的住房消费,2022年以来5年期贷款市场报价利率(LPR)连续下调,2023年上半年新发放按揭贷款加权平均利率为4.18%。

全面准确理解不动产统一登记

一、前言:我国全面实现不动产统一登记4月25日,在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上,自然资源部部长王广华宣布,我国全面实现不动产统一登记。这意味着,经过十年努力,从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。同时,我国以民法典为统领,以《不动产登记暂行条例》为核心.

对房地产新发展模式的“再认识”

一、房地产新发展模式亟待建立2023年4月份政治局会议提出,推动建立房地产发展新模式。从近期房地产市场走势来看,新发展模式亟待建立。根据克而瑞数据,2023年5月份,30个主要城市新建商品住房供应环比下降27%,同比下降3%,规模仅为2019—2021年同期供应量的50%左右;新房成交在4月环比下降25.7%的基础上,5月又下降8%,绝对规模降至去年疫情时的水平。其中,一线城市新房成交环比下滑22%,降幅高于30城平均水平。5月份,30城平均开盘去化率为43%,保持在较低的水平(如图1)。

空置率高和租房难的困局,“商改租”能破吗——基于深圳案例的分析

深圳“商改租”新政,主要是基于商办写字楼“高空置率”与租房有效需求得不到满足的空间资源“错配”现状,目的是增加租赁供应、化解商办高空置率。目前,“商改租”面临的最大问题是土地和建设成本高、改造成本高,怎么降低成本,并让租金与租赁支付能力匹配。短期看,“商改租”是小众产品;长期看,产业周期调整。必然倒逼用地性质调整,在人力密集的现代服务业和内需主导增长的趋势下,“商改租”会大规模地展开,这也意味着,类似深圳这样高度城市化的城市,空间结构史无前例的大变局开启。

从疫情防控看社区治理和物业管理

物业管理的差别,在疫情应对和防控效果上,体现非常明显。社区处于社会治理的末梢,也是治理薄弱的环节。近年来,为了提高基层治理弹性,补上社会治理"短板",社会治理重心向基层下移。改革在进行中,实践中很多公共事务开始往社区下沉,此次疫情中体现很明显。不过,市场化导向,专业性强、应变能力强的物业公司,发挥了良好的"补位"作用。存量时代不缺房子,但缺"好房子"。所谓"好房子",首先是有好物业的房子。常规业务做得细、人性化的居住服务、良好的应急反应能力,都是好物业企业管理的衡量标准。

土地审批放权,大城市建设用地增加吗

国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》提出“改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权”,业内普遍称其为“土地新政”。这一新政对土地制度改革以及房地产行业将会有何影响,这是不是意味着土地要松绑了,耕地红线可能不要了,城市要重走“摊大饼”的老路?究竟该如何解读“土地新政”,特别是其对城市建设用地的影响呢?本刊特约几位业内专家对此进行探讨。

长租公寓进入瓶颈期，突破口在哪里？

政策扶持、资本加持、投融活跃等多方红利消退,长租公寓进入到瓶颈期、平静期,部分企业开始退出或剥离,部分专项轻资产输出。同时,发展中的“痛点”也暴露无遗,表现在租金上涨但服务品质未提升,成熟稳定的盈利模式、可持续发展模式,并未浮现出来。未来,长租公寓进入突破瓶颈期,一是要解决用地成本高的问题,闲置的商业办公、工业厂房,集体建设用地入市迫在眉睫;二是教育、医疗等公共配套要赶快落地;三是要加快破除REITs发行的各种限制,促进社会资金投资住房租赁。最后,长租公寓行业要告别金融化、加杠杆的资本炒作,要回归房地产服务的本源,迎合“房住不炒”背景下快速崛起的租赁需求。

大湾区和先行示范区框架下深圳地产的新定位

国家屡次强调"房住不炒",但作为楼市"领头羊"的深圳,近期居然逆势松绑了调控政策,并导致了商品房量价齐升的局面。对于深圳楼市的新认识,应站在打造都市圈新增长极、发掘内需潜力的框架下看待。深圳建设先行示范区,首要责任就是以互联互通来带动整个大湾区。粤港澳一体化、互联互通和深圳先行示范,其中很多战略和项目需要投入巨额资金,这都需要地产支撑。因此,对地产政策的认识,要跳出量价和供需架构分析,站在地产与产业、人口、财政、区域开发等协同发展的层面看待。当然,加杠杆限制、高收入行业景气不再,以及夯实城市政府主体责任的背景下,政策松绑并不会带来地产明显反弹。

“多校划片”能给学位房降温吗?

未来学位房的概念会弱化,但在分配学位上,房子的权重是最大的,除非真正实现了教育资源均等化。根据国家5年教育规划和2019年教育部发布的中小学入学工作通知,教育资源不够均衡的地方,2020年要稳妥实施"多校划片",采取随机派位方式入学。同时,到2020年所有公办、民办义务教育学校都要严格遵守义务教育免试入学规定,严禁违规争抢生源、"掐尖"招生、跨区域招生、超计划招生和提前招生。

大湾区和先行示范区框架下深圳地产的新定位

对于深圳楼市的新认识,应站在打造都市圈新增长极,发掘内需潜力的框架下看待。深圳建设先行示范区,首要责任就是,以互联互通来带动整个大湾区。粤港澳一体化、互联互通和深圳先行示范,其中很多战略和项目需要投入巨额资金,这都要有地产支撑。因此,对地产政策的认识,要跳出量价和供需架构分析,站在地产与产业、人口、财政、区域开发等协同发展的层面看待。当然,加杠杆限制、高收入行业景气不再,以及夯实城市政府主体责任的背景下,政策松绑并不会带来地产明显反弹。

全民经纪人兴起,房产代理行业变革

楼市进入存量时代后,全民经纪人已成为房产销售代理的重要渠道,并以广告、拓客、促销等效应,降低了房产销售领域的信息不对称。同时,全民经纪人等多元渠道与传统中介的竞争,也有助于降低营销成本,对购房者间接利好。不过,全民经纪人模式下,"跳单"频繁破坏市场秩序,房产代理的专业服务被弱化了。全民经纪人兴起是地产行业成熟的标志,传统中介要拥抱这一模式,通过做大平台上经纪人集聚的规模。而且,传统经纪人要在新房营销策划、营销方案、案场布置等方面,与全民经纪人(主要是拓客)展开差异化竞争与合作。同时,传统中介要发挥专业优势,在二手房代理这个主战场发挥自己的优势。

深圳突破“空间瓶颈”的路径

近期,国家发布深圳先行示范区试点改革实施方案,其中关于土地制度改革备受关注。无论从存量土地产出效率来看,还是从创新思路推动城市治理体系和治理能力现代化来看,深圳突破“空间瓶颈”的路径,都不应该是辖区扩容,而更应该是攻坚改革和创新突破。因此,未来深圳要在存量空间盘活上“做文章”,特别是在守住工业区块线的基础上,调整存量建设用地规划和结构,增加住宅供地规模,实现空间利用科学化、精细化。

解读《民法典》宅地使用权“自动续期”

近期,《民法典》提出宅地使用权期间届满的,自动续期,是无偿续期还是有偿续期,有偿续期采取何种收费标准等,并未明确。前几年,深圳和温州续期案例,均为地方无规则的实践。可见,这一属地化的政策,关系到百姓的切身利益,亟待明确操作性的规程指引。结合香港"自动续期"的实践,再考虑到公共财政转型,保护物权,让老百姓有获得感,培育消费内需动力,对于70年使用权的宅地来说,未来低价续期将是主流。