对当前房地产经济形势及宏观调控的分析和建议

2004,对于中国的房地产行业来说,注定是不平静的一年,宏观调控则是这一年最热的话题。房地产开发资本金比例提高,货币信贷调控,土地市场治理整顿,固定资产投资项目清理等等,一系列直接的、间接的调控政策扑面而来,房地产行业在18号文件之后显现的一点春色似乎瞬间消失殆尽。在这样的形势下,有关人士认为,房地产业将面临根本性的变化,而价格则可能有升有降。更有专业人士大胆预测,在新一轮宏观调控下,今后80%的房地产企业将退出市场。那么,宏观调控对房地产的影响究竟如何?房地产行业的发展态势及未来走势到底会怎样?本期专题特邀数名专家学者,阐述各家观点,以供各位业内人士参考、探讨。

加强监管外资进入中国房地产市场已迫在眉睫

从2003年下半年以来,特别是2004年之后,全国各地房地产市场普遍出现了房价的大幅度上涨,并从杭州、上海等长三角地区迅速漫延到中西部地区。社会经济的快速增长、居民收入水平的提高、各种需求旺盛特别是大规模的城市建设导致的拆迁刚性需求等,是导致供需总量与结构性矛盾日益突出,房价快速上涨的主要原因。但是,在热点城市,一些外资与开发商联手掀起的投机炒作风潮,是导致房价迅速呈阶梯式飙升的最重要原因之一。外资进入房地产市场渠道复杂在中国经济快速增长以及长期趋势看好、国内房价上涨、人民币升值等多项预期背景下,根据资本趋利的属性,一些境外资金被大规模吸引进入到国内一些热点地区的房地产领域,目前,外资进入房地产市场主要有开发和销售两个环节。具体包括外商直接投资(包括独资或合资公司)、借用外债和境外机构投资、个人以自购和包销方式购买商品房等。在外商直接投资方面,根据统计数字,从1999年至2004年底,房地产行业新设外商直接投资企业累计合同使用外资410亿美元,实际使用外资298亿美元。外商房地产开发企业除依靠自有资金外,一般还借用境外银行和股东贷款等形式的外债。国内房地产企业通过各种方式进入国际资本市场进行融资,也为外资进入...

发展房地产多元化融资机制的对策选择

目前，我国房地产开发企业融资渠道比较单一，应借鉴国际经验，建立规范有序的多元化融资机制。具体对策包括：推进融资机制的市场化进程，加速发展直接融资；完善相关法律制度，为建立多元化融资机制做准备；适度放宽政策限制，为房地产企业通过债券融资创造条件；适应各种融资发展需要，尽快培育和完善市场环境；多种融资渠道先易后难、分步推进、稳步发展。

房产成本为何难算

房产是暴利产业，几乎已成社会一致的认识，然而，对于一个房产项目的成本有多大，外界却总是雾里看花，一直以来，对于一些地区试行的房价成本清单披露办法，各方也存在较大争议。

巴西、阿根廷住房保障的经验及启示

巴西、阿根廷的贫民窟具有规模大、治安差、根治难度大的特点，其改造方式是国家联邦政府出资，地方政府负责具体操作，并制定了因地制宜、切合实情的保障政策，普遍采取原址上拆除重建、先建后拆、邻近工业区的做法。这两术国家的住房保障制度的经验和教训，为我们提供了一定的启示。

寻求权力与权利的平衡点——论《征收和补偿条例》的出台

房屋拆迁问题是人们普遍关心的社会问题，2010年2月国务院公布了《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称“《征收和补偿条例》”）的征求意见稿，条例草案的规定有一定的进步，但仍存在一些问题。

中国住房制度的历史演进与社会效应

本文通过对中华人民共和国成立后单位住房福利制度形成住房商品化萌芽、住房全面商品化、保障性住房制度建设启动四个阶段的梳理,分析了促使中国住房体系从特殊的单位住房福利制度走向住房市场经济主线与住房社会保障主线整合发展的政策演变机制。本文指出,住房制度改革促进了社区类型与城市空间结构的分化;作为一项关系民生的重要社会政策,住房保障覆盖面已从本地居民扩展到包括流动人口在内的新市民群体。研究表明,建立住房结构与社会分层之间的影像关联,突破户籍壁垒,建立发展型住房保障体系,是促进社会包容性发展的重要标志。