分离或是结合？关于购物中心融入城市中心争论的经验主义研究成果

在城市历史中心建设一个新的大型购物中心往往引起激烈的争论。批评者抨击这一庞然大物会与周边商业地段分离。然而,基于以往经验的研究调查显示,这种一刀切的看法未免太过片面和武断。事实上,新建大型购物中心与城市历史中心的联系程度因具体的条件而各不相同,所以并不能一概而论。对于地方的小商小贩来说,他们面临的最大挑战是其自身不科学的、无组织无计划的经营模式。而大型购物中心往往由职业经理人管理和运作,这些专业人士能够依托于一个大型公司甚至是跨国财团的力量,使他们的想法得到切实执行。因此,大型购物中心就能够优化资源配置,实现其单位经营面积的利润产出最大化。当我们考察大型购物中心的顾客光顾周边商店的份额,以及那些小店铺的顾客拜访大型商业综合体的比率,不难发现,在对城市中心的每一次拜访中,顾客进入的商店总数无疑是有限的。对于顾客的调查显示,在大多数情况下,40%～60%的被访问者都会光顾上述的两种商业形态;而当大型购物中心距离城市中心较远的时候,这一比率明显降低。在周六,小商小贩与购物中心的共同顾客所占的比率通常会比平日要高,因为周末通常会有更多的外地顾客和更大规模的商业促销活动。如果城市中心更具魅力,则它通常会从商业寡头那里吸引过来更多的顾客;而大型购物中心如果看起来更加诱人的话,城市中心区则会相应失去一定数量的来访者。许多大型购物中心的管理者都知道,他们的顾客光顾其他店铺的几率会有助于扩大其商业影响范围。尽管这样,大型购物中心额外的收益在大多数情况下不会超过本地零售商贩的损失额,但专业人士和地方政客仍旧认为综合大型购物中心是地方零售业现代化的重要组成部分。在某些情况下,商业航母的出现会导致本地零售商贩的减少,但同时也会大大激发城市中心的商业更新。

步行区已经过时了吗？

20世纪70年代早期,步行区成为德国一种成功的发展模式。1975年,笔者提交的一份调查报告首次完整全面地论述了德国步行区的结构和应用前景。该调查报告将步行区的研究重点立足于各城市中心的经济和社会功能,区别于当时普遍在工程方面的论述。本着将代表城市历史特性(场所精神)的、高端品质的公共开放空间作为城市居民"生活空间"这一目的,1972年慕尼黑首先确立起一个具有广范意义的步行区的崭新标准。由街道和广场形成的日益增长的步行区网络环境(一些案例城市的步行区网络长度达到6km～10km)有助于将购物区转变为依托于后工业时代的新生活方式,成为具有多种娱乐和文化活动的城市休闲中心,而购物仅为其中之一。大约40年后,可以说,步行区对帮助城市中心抵御美国式机动化和郊区零售业扩张的风险起到了巨大作用。步行区甚至鼓励了现代购物中心普遍地在城市或地区中心落户。欧洲城市中心的幸存不是通过保持过时的城市结构,而是通过主动适应一个具有多功能的"欧洲城市"的典型模式,即一个功能与使用者混合的良好环境氛围。对于市民以及游客而言,城市中心即为所在地的标志。也正如笔者在对来访者的调查中所显示的,健康的城市中心是一个本身能够不断学习、不断自省、不断完善的"生命体"。慕尼黑是最著名的案例,同时还有许多其他城市也是如此,例如波恩、弗赖堡、哥廷根、汉诺威、纽伦堡和雷根斯堡。