预测、实测与产权登记面积——论登记机构对房屋面积的审核职责

近年来,有关房屋建筑面积的投诉量已连续几年呈两位数增长,成为房地产投诉十大热点之一。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与开发企业、甚至是房屋登记机构的矛盾,影响了房地屋面积错误，登记机构是否会面临登记错误或审核不力的赔偿责任？追踪和深入探究这一问题，有利于正确认识登记簿记载房屋面积的性质和作用，对登记机构降低甚至免除诉讼风险亦具有十分重要的意义。

房屋登记信息查询与当事人隐私权保护

2012年以来“房叔”“房妹”“房姐”等一系列事件的爆发和进一步发酵，引发了社会各界对官员家庭财产的关注，公民房产信息查询与公示问题也备受争议，更有专家学者建议“以房产信息公开作为官员财产公开的突破口”，杜绝和预防腐败。那么，房屋登记信息在何种范围内公开，公开程度如何，公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是房管部门工作人员必须清醒认识的问题。我们通过一则案例来逐一解析上述问题。

在建工程抵押登记若干疑难问题探讨(上)

在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型,当中存有不同的情形,各地登记机构对其理解不一致,操作方式也是截然不同,给当事人带来不便,也直接影响了登记的公信力,笔者在此详尽梳理了在建工程抵押登记中的若干问题,并作一探讨。一、在建工程是否符合物权客体要求抵押权作为物权的一种,应当符合物权客体要求,作为物权的客体,需为人力所能控制并具有价值的有体物。

深化农房产权制度改革 增加农民财产性收入

党的十八届三中全会提出，赋予农民更多财产权利，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。随着国家城镇化战略的实施，我国的城市化进程明显加快，大量农民涌入城市，其中有相当一部分农民在城市已有稳定的工作和收入，但其在农村的房屋仍然闲置，资产难以资本化，必须通过深化农村房屋产权制度改革，增加农民的财产性收入，实现城乡同富裕、共发展。

《婚姻法》解释三对房产登记的影响

最近，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法》解释三）颁布，其中有关房产权属的认定改变了之前的一些规定，司法解释有关这些民事实体法律关系的规定改变了人们的传统观念，各地登记机构纷纷出现了“夫妻房产证加名热”的现象。在此，笔者结合相关条文谈谈《婚姻法》解释三对房产登记的影响。

房产登记中能否“自己代理”与“双方代理”——对于一种流行登记模式的批判

目前，房产登记实务中，全国大多房产登记机构不接受所谓的“自己代理”与“双方代理”，公证机构出具此类的委托公证文书不为登记机构所采信，给当事人带来了诸多不便。笔者就此问题已在相关文章简要作了阐述，但并未展开，为此，笔者特撰此文，作进一步探讨。

不动产统一登记若干问题研究──对《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》的修改意见

2014年8月15日,国务院法制办公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）,面向社会公开征求意见,笔者根据自己的理论研究与工作实践,结合该《征求意见稿》,就不动产统一登记的一些重要问题提出如下意见,以供参考。

当前房产登记之两大弊病

当前，在房产登记实践中存在两大流弊：一是登记的行政化。关于房屋登记行为的性质，有少数学者认为是民事行为，而多数学者认为，不动产登记行为是一种行政行为。笔者也赞同多数说。房屋登记行为是登记机构行使公权力的行为，是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性和羁束性，登记行为是一种行政确认的具体行政行为。虽然，目前从事房屋登记的实际部门大多为独立的事业性编制机构，而非行政机构，工作人员属事业编制，而非国家公务人员。

房产登记中有关婚姻方面的法律问题

一、双方当事人通过民政部门协议离婚,在离婚协议上已明确了夫妻共同房产归一方所有,现该方当事人持民政部门认可的离婚协议到登记机构办理房产登记,是否还需另一方到场？我国实行不动产登记制度,依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的,需要合同协议双方当事人完成登记后,房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有,但此时房产所有权还没有发生变动,仍属夫妻共同财产,只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后,房屋所有权才归一方所有。因此，需双方到场。通常情况下，双方共同申请是原则，单方申请是例外，而单方申请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权。比如房屋修建，在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权；因确权判决或仲裁取得房屋所有权的，在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权；因继承取得房屋所有权的，在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权。这些情况仅需已取得权利的人单方申请即可。

在建工程抵押登记若干疑难问题探讨(下)

十、土地使用权已抵押情况下，可否办理在建工程抵押 按现行房地分离的管理体制，国土部门负责纯土地的抵押，在土地上已存有建筑物，则由房管部门办理建筑物抵押，根据《物权法》第182条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”在土地使用权已抵押情况下，如何办理在建工程抵押登记，目前，房管部门有两种方式，一种方式是要求先行解除土地抵押，再办理在建工程抵押；另一种方式是无须解除土地抵押，直接办理在建工程抵押。一些房管部门采行第一种方式的理由是由于土地使用权已经抵押，再办理在建工程抵押，则土地使用权重复抵押，而《担保法》第35条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，该规定明确否定重复抵押。

基于GIS的房产信息管理系统设计

随着社会经济的快速发展,城市化进程也在不断加快,城市面积持续扩大,各种房屋建筑面积快速增加,这给房产管理部门的各项工作带来了新的挑战。作为一种新的综合性新技术,地理信息系统(GIS)可以把房产管理的各种信息与反映地理位置的图形有机地结合在一起,并可以根据用户的需求对信息进行检索分析,从而使房产管理实现以图管房,以房管档,图、文、档一体化的管理模式。本文结合房产管理行业特点,探讨了GIS在房产管理方面的应用。

城镇化背景下的农村宅基地管理制度改革

党的十八大报告和中央经济工作会议都提出了城镇化战略，随着城镇化进程的加快，农村土地制度改革日益紧迫，而其中的农村宅基地制度改革尤为重要。当前．农村宅基地粗放利用闲置状况严重，节约集约利用潜力大，在农村宅基地上做好文章，有利于突破我国城镇化进程中人多地少的制约。但是在一些地方政府主导下的宅基地整理，出现了农民“被动上楼”、增加农民负担等现象，损害了农民的利益。本文探讨了当前农村宅基地管理制度存在的问题及改革方向。

保障房可持续发展的结构模式——从不同视角审视租赁型和出售型保障房

当前,住房保障已成为各级政府工作的重点和难点,大规模建设保障房是首要任务,＂十一五＂期间全国已开工建设各类保障房1630万套,＂十二五＂期间将进一步加大建设力度,计划建设各类保障房3600万套,使全国保障房覆盖面达到20％左右。如此大规模建设保障房，如何进行长远规划、合理定位，对确保住房保障可持续发展有着决定性意义。一、保障房的结构演变保障房发展十余年，从起步到发展，再到完善，大致经历了三个阶段。

香港土地利用模式对深圳土地改革的借鉴意义

目前，深圳城市管理人口约1500万，行政区陆域面积约1991平方公里。作为我国改革开放的排头兵和先行者，深圳在经济高速发展的同时，也面临土地开发强度过大、土地资源不足的问题。据报道，只用了短短30年时间，深圳的土地开发强度即已超过香港，达到了47％。截至目前，深圳较好的土地已消耗殆尽，几乎面临无地可用的局面，成为我国第一个真正面临土地资源硬约束的大城市。同时，在经济社会转型过程中，

由“一房两备”引发的诉讼及反思

一、基本案情2003年3月,原告凌某委托其子与D公司签订了商品房预售合同,购买位于X县W镇＂XX商城＂1-4-9号房屋。双方于2003年6月11日在X县房管局进行登记备案。同时,凌某于2005年3月占有使用该房屋至2013年9月。2005年5月,第三人郑某与D公司签订商品房买卖合同,购买位于X县W镇＂XX商城＂2栋1单元4-9、10号房屋,同年5月8日,

房地分离背景下的抵押物转让——从一种常见的商品房开发模式谈起

我国立法规定房地权属一体交易，但房地分离管理却是现状。我国大陆现有31个省级行政区域，通过对各个省会城市房地登记机构网址的搜索，实行房地合一管理体制的仅有天津、广州等少数城市，其余绝大多数城市实行的都是房地分离管理体制。在此背景下，无论是房屋登记机构还是土地登记机构在各自职权范围内处理不动产权属转移时，必然会关联到另一个（房或地）行政主管部门的权属职能。

《担保法》中抵押权制度的缺陷及其立法完善——以房地产抵押为例

《担保法》自1995年施行以来，对促进我国社会主义市场经济的发展产生了积极而深远的影响。随着我国体制改革的深化和社会主义市场经济的不断完善，《担保法》实施中存在的一些历史局限性逐渐显现。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的司法解释》（以下简称《担保法司法解释》）的出台以及《物权法》的实施，使《担保法》在实践中的适用与相关法律法规出现了矛盾，因此，《担保法》已经到了必须进行修订的地步，本文主要以房地产抵押为例，透视《担保法》中抵押权制度的缺陷．并提出相应的完善建议。

购房者持开发企业签章的申请书可单方申请办证吗

商品房完成初始登记后，在办理购房者的分户转移登记时，有如下几种操作模式：一是由开发企业前来办理分户登记，二是由购房者前来办理分户登记，三是双方前来办理分户登记。为节约交易成本，最后一种模式较少采纳，而采取最多的是由开发企业前来办理分户登记，当然，此时需要购房者出具委托书，委托开发企业代为办理分户转移登记事宜。

商品房预售与现售的分界——从房地产市场监管的角度

一、商品房预售与现售的立法解析（一）部门规章与现行法律的冲突现行《城市房地产管理法》第38条明确规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在＂房地产交易＂一章中又规定了商品房预售制度,是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。

抵押物转让:立法变迁与实务回应

目前，学术界关于抵押物转让制度的研究一直围绕着平衡抵押人、抵押权人、受让人三者之间的利益，实现“物尽其用”的社会价值目标而展开。学术界关于抵押物转让制度的设计集中体现在两种方案上：一种是力主追及效力模式，另一种是力主转让价金物上代位模式。关于此两种模式的利弊分析，以及我国法上关于抵押物转让的立法变迁，学者多有论述，在此不赘。但是，既有的研究都忽视了不动产登记机构在抵押物转让中的作用，毕竟抵押物所有权的转让需要到登记机构完成过户登记，那么登记机构对抵押物上的负担抵押权如何处置呢？当然，这里的抵押物转让主要是围绕不动产抵押权展开，且也是办理了登记的抵押权。本文探讨的抵押物也严格限定为办了登记的不动产，主要是房屋。