投资组合技术在房地价值分摊中的运用探讨

估价实务中常遇到客户要求在房地产价值构成中将土地与建筑物价值分别进行测算和表述，对于工业用途房地产我们可以采用成本法进行评估，将土地及地上建筑物分开测算，可分别得到土地的价格及房屋的价值，即可以简单求取房地产价值的物理构成。但评估商业和住宅，适宜使用收益法或者市场法评估房地合一整体价值对，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总，同时，从房地价值中将建筑物和土地价值进行分离以求取其合理价值就成为行业的技术难题。如何在充分考虑房地价值的相互制衡与影响，又能在技术路线中将房地价值进行合理分离，以不断满足客户的需求，为顾客提供增值的、满意的服务呢？笔者针对估价实务中的具体案例，采用土地与建筑物的投资组合技术，合理分摊房屋及土地价值，在理论和实践上都进行了一些有益的探索。本文以求抛砖引玉，供同行参考。

住宅功能折旧量化技术初探

估价实务中的折旧分为有形折旧和无形折旧，对于有形折旧即实体折旧、物质折旧，我们可采用直线法和年龄-寿命法等技术路线进行测算；而对于无形损耗（功能性折旧、经济性折旧）的判定依据及量化，尚未找到较为科学的方法，这是估价实务中的难点。本文在作者丰富的估价实践经验基础上，参考建设部2005年11月30日发布《住宅性能评定技术标准》，提出了住宅功能折旧量化的技术处理思路（有关住宅经济折旧量化处理的文章正在写作之中），以抛砖引玉，供同行参考。