中国城镇住房保障制度改革和创新的基本构想

中国现行的城镇住房保障制度及体系对城镇住房保障的发展发挥了历史性的积极作用,但无论从现行城镇住房保障制度及体系设计存在的问题,还是从城镇住房保障发展中面临的现实问题来看,都需要对现行的城镇住房保障制度及体系进行改革和创新。这种改革和创新应该是系统性的,需根据高公平、高统一和高效率的基本原则,按照整体设计、整体推进的思路,以破解城镇住房保障制度及体系设计中的核心问题为重点,明确城市地方政府的责任,确立公共租赁住房的主导地位,构建科学、合理的保障性住房产权制度,坚持租售并举、配补并举、阶段递进,推进保障性住房建设用地供应方式的多元化,建立起分层、分工合理、权责明确的住房保障管理体系,最终构建起公平、统一、高效的新型城镇住房保障制度及体系。

城市化中的住房保障需求特点及中国城市住房保障制度与政策设计

城市化过程中和城市化完成后的住房保障需求是存在着差异的,住房保障需求的差异是由城市化过程中和城市化完成后城市人口增长、人口结构、住房供求和经济发展所具有的不同的特点所决定的。住房保障制度和政策的设计应该考虑到城市化中和城市化后住房保障需求的差异。城市化中住房保障需求具有需求增长快、增长很集中、需求规模大、需求增长时间长和需求面广等特点,城市化中住房保障制度和政策设计应考虑这些特点。中国当前正处于急遽的城市化过程中,应该根据城市化过程中人口增长、人口结构、住房供求和经济发展等方面的特点,在研究清楚中国城市化过程中住房保障需求特点的基础上,探寻适合于中国城市化过程中城市住房保障发展需要的住房保障制度和政策,寻求最佳的住房保障效果。

中国现行城镇住房保障体系的基本特征与问题

中国已经建立起了以经济适用住房保障和廉租住房保障为支柱,以集资合作建房、农民工住房保障、限价商品住房为补充的城镇住房保障体系。城镇住房保障体系的建立促进了住房保障事业的发展,但现行城镇住房保障体系尚存在体系不统一、不完整、不公平、内容太复杂、供应主体较为单一、保障方式相互割裂,且结构不合理、缺乏有效的激励机制安排、保障资源分配结构不合理等问题。存在的一系列不足之处说明,应该进一步完善城镇住房保障体系,以促进住房保障得到更快的发展。

论中国住房保障支撑体系的构建

提高住房保障的覆盖面和保障水平,实现住房保障的可持续发展是中国住房保障事业发展面临的重要任务。从住房保障发展的实践来看,单一的支持政策难以满足住房保障发展的需要,要使住房保障事业得到不断发展,必须构建起住房保障发展的支撑体系。这一支撑体系应包括住房发展规划、财政扶持、土地保证、金融支持、税收支持、住房公积金和住房担保等多方面的内容。应大力加强住房保障支撑体系的建设,要通过住房保障支撑体系的建设推动中国住房保障事业的可持续发展。

公共租赁住房租户退出意愿的影响因素研究——以武汉市为例

建立科学、合理、高效的公共租赁住房退出机制是目前保障性住房管理面临的迫切任务。本文在对武汉市公租房租户退出意愿进行抽样调查的基础上,运用有序概率模型(Ordered Logistic Model)对影响公租房租户退出意愿的因素进行了实证研究。研究发现,公租房租户的个人及家庭特征因素(就业稳定性)、现居住条件因素(在公租房持续居住的时间和对现居住条件的满意程度)、政策认知因素(对退出政策的了解程度、对退出政策的执行信心和对“应退不退”行为的态度、对“骗租”现状的认知、对“梯度租金补贴政策”、“严惩严罚政策”和“加大退出优惠政策”的态度)和对未来改善居住条件的主观意愿(未来独立解决住房问题的信心和未来打算购房的年限)都将对其退出意愿产生影响。政府应当通过积极为承租人提供就业服务、加大退出政策的宣传、加强对应退不退行为的监督和惩罚力度、建立合理的退出奖励机制、实施梯度租金补贴政策、严格控制公租房的面积、户型和装修标准等途径来提升公租房租户的退出意愿,从而推动公租房退出工作的顺利进行。

我国住房保障体系的症结与改革思路

我国当前住房保障体系的症结,主要表现为住房保障供应同时存在量差和结构空间差。解决这些症结,需要在大力加强政府保障责任的同时考虑住房保障的现实可行性,建立可持续的保障性住房资金和房源筹集机制,不断提高中低收入群体的住房可支付能力;同时要稳定房价,坚持对保障性住房的结构、面积和产权流转进行必要的干预和限制;努力克服住房保障政策执行中的动力不足问题,形成中央—地方良性互动的格局;推动建立奖惩兼备的保障住房监督机制和退出机制。

住房公积金个人自愿缴存制度资金盈亏平衡条件测算研究

建立住房公积金自愿缴存制度、将灵活就业人员纳入住房公积金体系,已成为住房公积金制度改革创新的方向和住房公积金制度发展的必然趋势。如何能够在"独立运行、缴存放宽、存贷挂钩、提取自由"的基础上,实现住房公积金自愿缴存制度下资金运作的"自求平衡",是住房公积金自愿缴存制度设计的核心问题。本文从一个典型的自愿缴存人在自愿缴存体系运行的一个完整周期内对该体系带来的收益和成本出发,构建了住房公积金个人自愿缴存制度资金盈亏平衡的测算模型。研究结果表明,政策制定者可以通过设定合理的存贷比,实现住房公积金自愿缴存资金运作的"自求平衡"。在国家现行的住房公积金存贷利率政策下,将存贷比设定在4~5倍之间是比较合理的选择。此外,加强公积金中心的风险控制水平和资金运转效率将有助于提高合理的存贷比的取值范围,促进该制度更充分地发挥其住房保障功能。

论当前湖北省保障性住房建设的经验及面临的主要问题

2011年是"十二五"期间保障性住房建设的第一年,也是保障性住房建设任务最重和"十二五"期间保障性住房建设任务能否顺利完成最关键的1年。湖北省在推进住房保障建设方面已有多方面值得肯定的经验,包括政府重视、多渠道、多方式筹集建设资金、确保建设用地供应、强化督促检查、加强制度创新等,但同时也存在着一些问题,包括保障性住房建设制度和管理体系不健全、保障性住房种类过多、建设资金筹集机制和融资平台管理制度不完善、土地供应方式单一且落地难、分配和管理制度不完善、区位结构不合理、保障性住房小区配套基础设施建设滞后、保障性住房地理信息系统建设滞后等。应通过进一步推进制度创新,探索和实施行之有效的政策措施,解决所存在的问题,以进一步推进湖北省保障性住房建设。

关于保障性住房出售政策的初步构想

随着保障性住房的大规模建设,保障性住房的供给会不断增长,因为结构以及资金和财政负担等问题,保障性住房的出售会成为必然的选择。保障性住房的出售涉及到一系列问题,其中最重要的是保障性住房出售的目标、原则、阶段安排、房源、对象、主体、方式、价格、收益分配、程序、管理,明确这些问题是制定科学的出售政策的前提条件。

促进中国住房租赁市场发展的政策建议

购租并举是城镇住房制度建设的基本目标,大力发展住房租赁市场是住房市场发展的重要任务。中国住房租赁市场从无到有,已经形成很大的规模,但住房租赁市场的发展存在着资源利用不足、供求结构失衡、市场运行不规范、竞争不公平、管理缺位等问题,这些问题是由租金水平低、租房需求高度集中、只售不租的商品住房开发经营模式、存量住房结构调整不足、租赁市场管理法规体系不健全、内容不完善等所造成的。应通过促进一、二线城市住房供应量的增长,推动中心城区功能疏散,促进中心城区专门性租赁房源增量的增长,大力发展城市公共交通和其他基础与商业配套设施,同时提高存量住房中用于租赁房源的比重,对合法住房出租给予补贴、权益保护等支持,健全和完善住房租赁市场管理法规,逐步推进住房租赁市场法规的实施等政策措施,大力推进住房租赁市场规范、有序、持续和健康发展。

论进城农业转移人口住房保障发展的政策支持

进城农业转移人口不仅规模大,而且收入水平普遍偏低,因此住房保障发展的任务极其艰巨。进城农业转移人口住房保障的发展必须仰赖于政府的政策支持,一方面政府应该根据进城农业转移人口的特点和住房保障发展的需要在土地供应政策方面有所创新,另一方面要在财政政策、融资政策等方面提供切实的支持。

论建立廉租住房保障家庭腾退住房保障机制的必要性及基本构想

建立廉租住房保障家庭腾退住房保障机制是完善廉租住房腾退制度和廉租住房保障制度的需要,是解决住房腾退和腾退住房管理与运作实践中面临的诸多问题的需要。建立廉租住房保障家庭腾退住房保障机制应遵循公平与效率兼顾、政府与市场机制以及第三种力量相结合、行政手段与经济手段、法律手段相结合、原则性与灵活性相结合的基本原则,要以社会公平为总的目标和原则,构建起由立法、行政、经济和社会保障等机制构成的功能互补的廉租住房保障家庭腾退住房保障机制体系。

论重构城镇保障性住房产权制度的必要性、基本原则及初步构想

现行城镇保障性住房产权制度存在诸多缺陷,重构城镇保障性住房产权制度是建立新的城镇住房保障制度的重要条件和基础。重构城镇保障性住房产权制度应遵循公平、公益、统一、完整、对称、明晰、激励、合法原则等基本原则,并应借鉴现代产权制度的理念和构架。新的保障性住房产权制度应该是产权界定公平、科学、清晰,产权配置、产权运营制度科学合理,具有产权保护制度系统和严格的产权制度。

进一步制度创新与湖北省城镇保障性住房建设

湖北省保障性住房建设成就显著,但在保障性住房建设中也还存在着一些需要解决的问题,要解决这些问题必须依靠进一步推进城镇住房保障的创新。既要进一步推进城镇住房保障规章制度、住房保障制度及体系、住房保障方式、保障性住房产权制度的创新,也要进一步推进城镇保障性住房建设融资制度、建设用地供应制度、建设管理制度、建设质量管控制度的创新,同时还要大力推进城镇保障性住房信息管理系统建设和住房保障责任制度的创新。

中国货币政策对商品住房需求量影响的理论分析及实证检验

要弄清如何运用货币政策调控商品住房市场首先需要弄清货币政策对商品住房市场有什么影响,在短期尤其需要弄清的是货币政策对商品住房需求有什么影响。首先对货币政策对商品住房需求量的影响进行了定性分析,然后采用误差修正模型,利用中国2001年到2016年的季度统计数据,对货币政策对商品住房需求量的影响进行了实证分析。实证分析结果表明,货币供应量增减对商品住房需求量有着显著的影响,而利率则无明显的影响。这意味着,在金融体制没有根本性变化的条件下,商品住房市场需求的调控仍应主要依靠数量型调控政策,但未来应增强价格型调控政策的作用。

共有产权保障性住房发展需要抉择的几个问题

尽管一些地方已经在发展共有产权保障性住房方面做出了有益的探索,但如何发展共有产权保障性住房依然需要在一些基本问题上做出回答和选择。从共有产权保障性住房的性质和住房保障的公平与效率等方面来考虑,共有产权保障性住房应作为一项新的制度安排,但是否全面推进,应主要取决于住房和住房保障的发展阶段;共有产权保障性住房的购房人应限于住房保障对象,但产权共有的主体则除了购房人和政府之外,还可包括第三人;套型面积、供应标准应进行限制,房源可以多元化;建设资金筹集渠道应面向社会,但应着力考虑如何通过合理的制度安排取得住房金融的支持;共有产权保障性住房的销售价格宜依循市场价格,对购房人的补贴宜采取明补的方式;要规定购房人初始出资份额的合理下限和购买完全产权时限的合理上限;应有允许退购的制度安排,但对不同原因引起的退购经济上应有不同的安排;在抵押、租金缴付、专项维修资金缴付等方面应按产权共有财产安排的一般规则行事,但在某些方面需要给予政府以特殊的限制权利。

住房对冲通货膨胀能力的差异——基于香港地区的研究

何种住房可以有效地抵御通货膨胀风险?这是居民特别关心的问题。以香港地区作为实证研究对象,将通货膨胀率数据按计算方法不同分为四类,将住房按面积大小分为五类,相应的投资回报率也分为五类,分别匹配建模,采用长期均衡模型和短期误差修正模型分析香港地区住房对预期通货膨胀和非预期通货膨胀的对冲能力,实证研究结果表明,从长期来看,香港各种类型的住房都具有对冲通货膨胀的能力;从短期来看,则均具有对冲非预期通货膨胀的能力,且性质比较稳定。不过,在短期,不同面积的住房对冲预期通货膨胀的能力存在差异。居民要抵御通货膨胀风险,可以选择投资住房,也可以根据不同类型住房对冲通货膨胀能力的差异,合理选择住房投资类型;政府的房地产市场调控政策则应考虑这种差异优化调控结构,并进行精准调控,以提高调控效率。

我国构建腾退廉租住房管理与运作机制研究

建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制是完善廉租住房制度、健全廉租住房管理制度的需要,也是廉租住房保障资源得到有效利用的重要条件,是提高住房保障水平以及社会保障水平的需要,也是防止国有资产流失的重要条件。腾退廉租住房的管理与运作机制的构建既要考虑到作为国有资产、作为社会保障资源的管理与运作所应该遵循的原则,也要考虑到廉租住房作为主要针对低收入住房困难户的住房保障的性质,还要考虑到廉租住房的经济利用,且必须考虑社会公平、政府的财政能力等多方面的因素。应遵循社会公平的基本原则,以实现廉租住房投入资金的良性循环、廉租住房资源的高利用率和高利用效率为目标,根据政府的财政能力、住房市场运行状况、廉租住房的剩余使用价值、居民的平均住房水平等因素,按照多元化模式,采用多渠道的处理方式,构建起成本低、效率高的腾退廉租住房管理与运作机制。

“十三五”期间中国住房与产业地产需求预测

基于近十年的历史资料和新常态的经济发展速度对"十三五"期间全国保障性住房、商品住房和产业地产需求情况的预测,到"十三五"期末,住房保障覆盖率达到20%,"十三五"期间新增保障户数约612万户;商品住房需求总量约为63.2亿平方米6690万套,其中,城市化创造的住房需求为29.6亿平方米3290万套,改善型住房需求约为26亿平方米2600万套,投资和财产住房需求约为7.58亿平方米800万套,平均每年商品住宅需求量约为12.6亿平方米1338万套;"十三五"期间全国办公写字楼需求面积达到17875万平方米,年均建设3575万平方米;新增商业用房需求总面积达到43970万平方米,年均需求量约为8800万平方米;新增工业用房需求面积达到21202万平方米,年均建设4240万平方米。

论廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作保障机制

建立廉租住房保障家庭腾退的住房的管理与运作的保障机制具有重要意义。文章就建立腾退住房管理与运作的立法保障机制、行政保障机制、经济保障机制、司法保障机制和社会保障机制的必要性、主要内容、主体、原则、程式、手段等进行了论述。