论国有土地租赁状态下的房地产价格评估

《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国有土地使用权的使用方式有三种，即划拔、出让、租赁。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充，其具体含义是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。这项土地使用制度改革，发生在《房地产估价规范》发布之后，如何评估租赁土地状态下的房地产价格已是亟待解决的技术问题，引起了房地产估价界的关注。笔者在此提出“预扣租赁储备金”估价法，以期抛砖引玉，达到相互学习，共同提高的目的，改进和完善我国房地产估价技术。

收益法中剩余技术的再探讨

在房地产估价中，当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，要采用土地剩余技术或建筑物剩余技术。这种剩余技术因在《房地产估价规范》及中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》中叙述不够严密，甚至存在不妥之处，以致于业内人士存在不同的理解，把理论上无限期收益年限公式用于有限期收益年限情况下的估价实践中，造成估价实践与理论方法相脱离。笔者认为，现行剩余技术不够完善，尚有修改补充之必要。

论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。