市场周期波动中房地产项目开发运营风险分析——以浙江省为例

2009—2013年上半年，房地产市场升温，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等大城市高价地频现，高价地成为引领城市开发与房地产市场走势的重要信号。2011年、2012年，国土资源部连续出台文件，强化对土地出让与开发的监管，对于出让中溢价率高的地块与流拍的地块要求及时上报，防控土地出让中的异常信号及其影响。2013年下半年开始，房地产行业进入转型调整期，周期波动导致市场的不景气，也给房地产企业带来影响。

2009年浙江房地产市场形势分析

本文在综合分析了影响2009年浙江房地产业发展的经济环境、金融环境、以及产业内部供求关系等因素后,认为2009年浙江房地产市场仍将处于调整期,尤其是上半年将延续去年下半年的低迷。然而,促进浙江房地产市场繁荣的积极因素越来越多,效果将逐渐显现。

加快供给侧改革 加速房地产去库存

浙江经济对房地产业依赖度高,政府既要着眼于解决当前的高库存问题,更要建立有利于房地产业可持续发展的长效机制在经济下行压力进一步加大的背景下,作为横跨消费与投资两大领域的房地产业发展对稳增长具有举足轻重作用。

中美房地产业比较——从产业分类的角度分析

我国自20世纪80年代开始市场化取向的房地产经济体制改革，之后房地产业得到了迅速发展，房地产业在国民经济中的地位迅速提升。但到目前为止，关于房地产业的定位问题在国内仍然没有达成共识。政府部门、学术界和房地产业界常常有人以美国等发达国家的房地产业发展经验为依据来论证我国房地产业的地位及未来发展空间。

房地产业健康发展的判断标准

房地产业发展的健康性是房地产经济学研究的核心问题，但目前学术界讨论的热点主要集中在房地产市场运行的健康性方面，其研究思路主要有以下三个：一是建设部提出的住宅市场运行健康性标准。根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，建设部把我国住宅市场健康运行的标准概括为“住房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。

房价对货币政策传导的消费效应实证研究——基于SVAR模型

货币政策的房地产价格传导机制包含货币政策到房地产价格的传导和房地产价格到实体经济的传导两个环节。运用SVAR(结构向量自回归)模型,对货币政策变量通过房价作用于消费的传导过程进行实证研究,得出如下结论:从货币政策到房价的传导是通畅的,而房价到消费的传导并不通畅;房价作为货币政策的传导途径,存在一定的阻梗,总体传导效率不高。

办公楼需求量与经济发展关系研究——以上海市实证研究为例

办公楼需求量研究的必要性 2007年上海市常住人口人均GDP突破8000美元，达到8594美元，按照世界银行的衡量标准，一个地区人均GDP达到八千美元以上就意味着已经达到中等偏上发达国家水平。与此同时，上海的产业结构进一步优化，2007年上海的产业结构比例达到0．8：46.6：52．6，第三产业的比霞自1999年至今始终保持在50％以上。经济水平和产业结构的双重特征表明上海市开始步入“后工业化时代”。

商业地产开发融资方式创新

为什么中国商业地产开发这么难？商业地产投资大，需要较长的培育期，回收期相当长；而商业地产开发企业资金有限，追求快速回笼，缺乏培育市场的耐心与资金实力，缺乏对商业地产选址、规划设计、招商的经验。长期现金流与要求资金快速回收构成一对矛盾，商业地产开发和运行高度的专业性与开发企业的非专业性构成一对矛盾。正是因为矛盾，所以出现了售后返租的方法。这个方法成功地帮助开发商实现资金的回收，分散了开发商的风险，满足了部分中小投资者需求。但它也留下了一系列的问题：承诺高回报率与商业地产低租金的矛盾，分散的所有权与统一经营的矛盾，

杭州市农转居公寓满意度评价指标体系研究

截止2008年7月，杭州市农转居公寓已交付使用项目50个，累计交付使用448万平方米。虽然杭州市农转居公寓建设已经取得了长足的发展，但是仍然存在着一些问题，其中配套设施不完善、房屋质量不过关等，直接导致了农转居公寓的满意度偏低。因此对农转居公寓满意度进行研究，可以有针对性地发现问题，改进农转居公寓的品质。本文结合农转居公寓的特征，从实际应用的角度出发，探讨农转居公寓满意度评价指标体系的构建与评价，为杭州市农转居公寓满意度评价提供支持。

2014年上半年浙江省土地市场发展报告

受宏观经济下行、融资难、利率水平高位运行，商品房市场销量放缓、存量增多、价格下降等因素的影响，2014年上半年我省土地一级市场出现了渊整趋势：竞争性明显减弱，成交量与出让金同比大幅下降，地价总体稳定、局部出现回调。展望下半年，随着中央政府各项微刺激政策的到位和地方政府取消或凋整商品住房限购，开发商资金紧张状况将有所改善，市场信心逐步恢复，土地市场将逐渐回暖。

2014年浙江省土地市场发展报告

一、宏观环境 1．宏观经济趋稳 全国经济稳定增长。2014年全国经济增长和就业压力增大，国家统计局公布的初步核算数据显示，2014年全国GDP达63．4万亿，同比增长7．4％，低于7．5％的经济增长预期，比上年回落0．3个百分点。固定资产投资增幅下降，同比增长15．7％，房地产投资同比增长10．5％，明显回落。

2016年浙江省土地市场发展报告

一、宏观环境 1．宏观经济趋稳 2016年，在错综复杂的国际环境中，我国经济形势缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。浙江坚持供给侧结构性改革，积极推进经济转型升级，经济表现抢眼，全年国民生产总值4．6万亿，增长7．5％。其中，全省规模以上工业增加值114万亿，同比增长6．2％，比2015年提高1．8个百分点，结构调整变化明显，创新驱动成效显著。

2016年上半年浙江省土地市场发展报告

一、宏观环境 1．宏观经济情况 2016年是十三五开局之年，也是经济转型升级、动能转换的关键阶段，加快供给侧改革，推动供需平衡成为业界共识。在积极的财政政策以及稳健的货币政策支持下，新技术、新产业、新业态、新商业模式等正成为经济增长的新动能，中国经济的良性调整已初显成效，正走在转型发展的轨道上。

2017年上半年浙江省土地市场发展报告

一、行业政策 2017年上半年延续了之前的调控力度，一线城市调控政策加码，地方调控政策差异化明显，热点城市限贷、限购力度升级，房地产金融监管同步加强，着力抑制投资投机性需求。

论我国房地产估价行业积极拓展投资咨询业务的必要性与途径

本文在分析当前房地产评估机构过度依赖政策性评估业务的诸多弊端的基础上，论述了我国房地产估价业积极拓展投资咨询业务的必要性与可能性，提出估价机构应该利用我国房地产开发热、投资热这一有利时机加快信息积累、人才积累与品牌积累，积极地为开发商、投资者、政府、金融部门提供投资咨询服务，这不仅是企业拓展发展空间的需要，更是提升行业整体技术水平的需要。

杭州市经济适用房建设面临的问题及改革建议

一、杭州市经济适用房建设的实践成效 杭州市经济适用房建设从1999年安居工程向经济适用房并轨，已经历了8年，从政策上看逐步规范经济适用房制度，严把准入与退出关，率先在全国提出经济适用房五年后才能上市、面积控制以及上市补交差价等制度，使得经济适用房真正成为面向中低收入者的保障性住房。从实践上看，杭州市的经济适用房建设规模也是走在全国前列的，

浦东、滨海新区的发展阶段及其启示

改革开放30多年来，我国成功实施了以开发区、新区为标志的开发开放战略，推动经济长期持续增长。上海浦东和天津滨海两个国家级新区带动了长三角与环渤海经济圈的崛起，成为区域经济增长的“内核”。随着浦东和滨海的成功，中央政府开始设立更多的国家级新区，希望利用这些新区带动更大区域经济的发展。2010年重庆两江新区、2011年浙江舟山群岛新区与河南中原经济区的成立标志着新一轮国家级新区建设的开始，总结浦东和滨海新区的开发历程、发展阶段、成功经验与教训，对后续新区建设有借鉴意义。