“乘风”历史新机遇“深潜”估价新蓝海——以深圳40周年及“双区驱动”重大历史机遇下的估价新作为

2020年新冠肺炎疫情的发生,对我国经济、社会造成了深远影响,带来了前所未有的冲击。面对世界百年未有之大变局,中央提出,要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在这样的新形势下,估价如何更好地服务于经济活动,如何更好地融入社会发展,又将面临哪些机遇与挑战,这是新时代交给我们的新问卷。

房地产估价行业商业贿赂类型与反商业贿赂制度化

一、商业贿赂的界定 商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运行的冻疮，是世界性的毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作，并在2005年12月20日召开的中共中央政治局会议上正式将治理商业贿赂作为2006年反腐败工作的重点。1996年国家工商行政管理局颁布的《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》给商业贿赂下的定义是“商业贿赂，是指经营者为销售或购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为。”

房地产估价与金融风险的防范

许多金融危机几乎都直接或问接与房地产相关联．特别是进入90年代以来，东南亚相继爆发的金融危机更是如此。贸易和金融的全球化趋势，加强了资本在世界范围内的流动性，外汇市场和资本市场的规模越来越大。而各国中央银行对金融市场的控制力却在减弱，由此引发的金融危机的深度及其所波及的范围．比以往任何时期都要强烈。所谓金融危机就是银行资产的流动性、安全性和盈利性受到严重威胁．而且形成触目惊心的不良资产，最终酿成银行支付困难，发生货币支付信用危机。因此．如何加强风险防范，避免空融危机，不仅是银行业，也是全社会关注的焦点。本文打算从房地产估价的角度来分析一下金融风险的防范问题。

借鉴香港经验进一步发挥房地产估价师作用

深圳作为一个房地产市场发育较为成熟的城市，无论是房地产中介机构还是房地产估价师的数量在全国都是名列前茅的，如果按人均分配估价师人数来对比，深圳与香港相差无几。但相比之下，香港的估价师(即测量师)却发挥着远比我们的估价师更为广泛和重要的作用。每当香港进行土地拍卖时，记者采访的第一个人是取得土地者，而采访的第二个人是测量师．由测量师就该幅土地出让价格是否合理及该幅土地未来发展前景作出展望，测量师所充当的角色就是“香港房地产市场的代言人”。类似的情况还很多。在香港，电视台的房地产市场专题节目、报刊杂志中的房地产市场专栏，充当主要角色的都是测量师。而深圳的房地产估价师，却远远没有起到这样的作用。

贷款抵押物评估实践中几个问题的探讨

贷款抵押物评估在我国蓬勃发展，评估过程中出现了许多理论上难以界定，实践中不便操作的情况。本文针对其中一些问题，如市场价格、抵押价格、贷款额三者究竟是怎样一种关系，贷款额应由评估机构还是银行确定、怎样确定，进行了较详细的阐述。另外，论文中就抵押价格评估时点及时效性、抵押物的变现等问题也提出了自己的看法。

房地产抵押贷款中抵押物变现风险分析及量化指标体系的建立

安全性是银行信贷的重要原则，选择抵押贷款是为了更好地保障银行信贷资产的安全，抵押物变现风险的存在，严重影响银行信贷资产的安全，本文对抵押物变现风险进行了剖析，提出了在房地产价格评估报告中增加抵押物变现风险分析的内容，并建立了量化变现风险的指标体系，对于完善房地产抵押价值评估的理论与方法，更好地为银行抵押贷款业务服务具有一定的指导意义。

关于我国城市房价政府控制措施的探讨

关于我国房价情况的看法，大体上可以分为两类。一类认为我国城市房价运行合理，基本在城市居民的承受能力范围之内，房地产开发建设速度也是合理的。另一类则认为目前我国的房地产价格存在泡沫，而且远远超过的城市居民的购买力范围，无法解决老百姓的住房问题，需要政府对房价进行控制。笔者认为在探讨房价的高低和政府如何控制房价之前，需要界定政府在我国土地管理中的地位、土地制度政策目标和房地产管理目标，在此基础上才能认定政府在控制房价中如何去做。

关于我国城市政府房价控制措施的探讨

城市政府应按《通知》和《建议》的要求，建立多项配套措施，并进一步进行土地制度改革、住房制度改革以及其他相关的改革，同时还要兼顾公平和效益原则，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度，建立健全住房社会保障体系。