城市繁华区工业房地产价值评估思考

随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知，第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾。只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局，才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服，因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业。临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金（房地产净收益），然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

物权法对房地产抵押的影响分析

《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）是一部关于财产归属和利用的法律规则，它的功能在于明确财产所有、充分发挥财产的效用。对于激发全社会的创造活力，全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，具有重大的现实意义和深远的历史意义。因此我们作为一名房地产估价师更应该深刻地领会物权法精髓，灵活运用于与房地产相关的社会实践中。笔者拟根据多年从事房地产估价工作经验，就物权法实施后对房地产抵押所产生的影响进行分析。

房地产估价报告格式规范性要求初探

我国房地产估价行业自一九九九年六月一日起正式开始执行《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》），至今十年有余，期间还出台了《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等估价补充性规范，同时房地产估价师执业资格考试教材对房地产估价报告格式要求也做过多次修改，因此，笔者拟在国家颁布的《房地产估价规范》基础上结合考虑近几年出台的《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及全国房地产估价师执业资格考试用书（以下简称教材）对房地产估价格式内容要求进行归纳、补充和完善，谨供同仁参考。

如何正确理解房地产咨询报告

随着客户维权意识提高，估价机构及估价人员在从事估价活动中必须严格按照《房地产估价规范》要求，出具客观、公正、专业的估价意见，否则将面临一定的法律责任风险。因此当估价实践中出现少数估价机构出具有失公允的评估报告时，为规避法律风险肆意将房地产估价报告转换为房地产咨询报告格式。而实质上通过这种形式上的转换是不能真正地为估价机构及估价人员免责的，相反笔者认为如果我们不能正确地理解房地产咨询报告的内涵，任由目前这种现状发展，我们估价行业的专业性将变得一文不值。笔者拟在本文中就如何正确理解房地产咨询报告谈谈自己的一些看法或观点，供各位同仁商榷。

当前房地产市场背景下的公共租赁住房机制探讨

经过三十余年的改革开放，我国的社会结构已经发生了巨变。自上个世纪90年代以来，我国城市化步伐日益加快，城市人口越来越多，而在目前高房价的市场环境中，不可避免地出现了数量较大的“夹心层”——既不符合廉租房标准，又无力购买经济适用房或商品房的社会人群。如何解决这类人群的居住问题是当今留给社会、留给政府亟需解决的现实问题。在这种高房价的房地产市场背景之下，大力发展“公共租赁住房”将解决更多“夹心层”人群的居住问题。笔者拟在此文中就当前房地产市场背景下的公共租赁机制进行分析，谨供参考。

深圳市2009—2014年住房价格走势预测

深圳市是全国住房市场调整最早、调整幅度最大的一线城市。早在2007年10月，深圳市住房均价在达到17350．26元后开始逐步回落，直到2008年11月份以来新房成交有了明显上升，每周成交量维持在1，500套以上。从深圳市国土资源与房产管理局统计数据可以看出：2009年上半年深圳商品房的销售住房约385万平方米，同比去年增加了150％，基本上半年的交易水平就相当于2008年全年的水平。

读深圳市人民政府令第161号文后的困惑

《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（以下简称：深圳市人民政府令第161号）于2007年2月17日颁发，并于2007年3月15日起施行。它的施行对规范房屋拆迁行为、加强对城市房屋拆迁的管理、维护拆迁当事人的合法权益、保障公共基础设施建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。

我国房地产税基评估成本研究

房地产税改革是我国税制改革的重要内容，随着“新国五条”的出台，房地产税已经越来越迫近。税基评估是房地产税改革中的重要基础和前提，目前我国许多省市进行了房地产交易计税价值的评估实践，这为未来的房地产税基评估工作奠定了良好的工作基础，同时也反映出国内评估投入与管理方法的缺乏与滞后。本文以国外及香港的税基评估管理机构为研究对象，探讨其管理方法与成本投入，并据此提出国内房地产税基评估的发展对策。最后以城市为单位估算在国内开展房地产税批量评估所需的成本，以期为财税部门进行决策、加强管理提供依据。

房地产估价行业若干问题的新思考

笔者在深圳从事房地产估价行业十六年，曾先后在数家房地产估价机构任职，熟悉各种工作岗位，对行业的发展一直关注，本文从估价机构核心竞争力、组织结构创新、估价收费、估价师的地位、直销模式、估价服务内涵等六个方面阐述行业发展中的问题及相应对策，与各位同行商榷。

房屋拆迂补偿新模式探讨

有道是城市化进程一日不止，房屋拆迁补偿便会一日不息，从而在房屋拆迁补偿过程中可能引发的社会矛盾也将会变得复杂多样化，尤其是在房价快速上涨的城市-深圳，更为明显。

新形势下的房地产估价报告格式要求

我国房地产估价行业自一九九九年六月一日起正式开始执行《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称“房地产估价规范》），至今十年有余，期间还出台了Ⅸ房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等相关指导意见，同时房地产估价师执业资格考试教材对房地产估价报告格式的要求也做过多次修改，因此新形势下的房地产估价报告格式也应做出相应的调整。笔者拟在本文中综合《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迂估价指导意见》、及《房地产估价理论与方法驴（全国房地产估价师执业资格考试用书，以下简称教材）对房地产估价报告格式的要求，总结归纳出新形势下的房地产估价报告格式，谨供同仁参考。

浅析房地产估价中易分歧的三个问题

随着我国房地产估价行业的迅速发展，房地产估价理论不断完善、更新，相应的估价制度体系及估价准则也在逐渐健全，从而使广大的房地产估价师有“法”可依。但伴随着房地产估价产品种类的增多、活动的频繁，估价理论与估价实践存在着一些容易产生分歧的地方值得大家深思，其中估价实践活动中几个容易产生分歧的问题需要进行分析、归纳和总结。

如何确定合理的房地产拍卖保留价

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）自2009年11月20日起开始施行。该规定是对2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的补充和完善，因此，2004年颁发的司法解释与2009年颁发的司法解释不一致的，应以法释[2009]16号为准。从而估价机构与估价人员在从事司法鉴定评估过程中不仅要遵循《房地产估价规范》要求，还应严格按照法释[2009]16号规定进行评估。仔细阅读法释[2009]16号文，我们可以发现该规定中就评估工作方面要求做了一些相应规定，但笔者主要想在本文中就如何确定合理的拍卖保留价提出自己的观点供各位同仁参考。

物权法对房地产抵押的影响分析

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）是一部关于财产归属和利用的法律规则，它的功能在于明确财产所有、充分发挥财产的效用。对于激发全社会的创造活力，全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，具有重大的现实意义和深远的历史意义。因此，我们作为一名房地产估价师更应该深刻地领会其精髓，并灵活运用于与房地产相关的社会实践中。、笔者拟根据多年从事房地产估价的工作经验，就《物权法》实施后对房地产抵押所产生的影响进行分析。

2009年深圳市存量住房价格报告摘要

2009年，深圳市二手房交易仅用火爆来形容似乎已嫌不够，二手房交易量从年初的每月成交4700多套，到12月猛增至近28000套，全年二手房成交156782套，每月平均成交13000多套。据统计，2009年全市二手住宅和新建商品住房交易面积的比例已达到2．15：1，而这一比例在2007年和2008年分别是1．86：1和0．9：1，交易量已经创出深圳二手房交易的天量。

对估价技术鉴定若千问题的思考

在日常生活中，我们可能会遇到一些涉及到人身、名誉或经济上的损失，在界定产生这种损失的原因、大小时，通常都会借助相关专业人员或仪器进行甄别，对于这种行为我们可以统称为专业鉴定。如医疗事故鉴定、珠宝鉴定、亲子鉴定、交通事故鉴定等等。而关于“估价技术鉴定”，对于普通民众而言，

关于教材中两个值得商榷的问题探讨

从中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）编写的《房地产估价理论与方法》的多次改版过程中不难看出，我国房地产估价行业没有现成的路可走，只能在摸索中发展。房地产估价理论在不断地更新，估价理论体系及相关估价制度也在日趋完善。作为一名房地产估价师，就更应做到与时俱进，及时补充新知识，这也是中房学适时出台《注册房地产估价师继续教育实施办法（暂行）》的初衷。笔者在翻阅《房地产估价理论与方法》教材时发现两个问题借此文与原作者及同仁商榷。

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家对房地产交易环节的管理的日趋规范，越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难以把握其租会价格水平。这时我们作为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路，即“租金差值法”．“收益法”及“报酬率修正法”，谨供同行参考。

房屋拆迁补偿新模式探讨

有道是城市化进程一日不止，房屋拆迁补偿便会一日不息，从而在房屋拆迁补偿过程中可能引发的社会矛盾也将会变得复杂多样，尤其是在房价快速上涨的城市——深圳，更为明显。

对估价技术鉴定若干问题的思考

在日常生活中，我们可能会遇到一些涉及到人身、名誉或经济上的损失，在界定产生这种损失的原因、大小时，通常都会借助相关专业人员或仪器进行甄别，对于这种行为我们可以统称为专业鉴定，如医疗事故鉴定、珠宝鉴定、亲子鉴定、交通事故鉴定等等。关于“估价技术鉴定”，对于普通民众而言，似乎与他们离得比较远，有的人对估价技术鉴定是闻所未闻，但对于房地产估价师而言，应该有所了解。早在2003年12月1日建设部颁发的（《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条至第二十六条，最近印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条至第二十七条，均对“估价技术鉴定”予以规定。可见“估价技术鉴定”不论是在过去，还是在房地产估价行业发展的今天，其地位或作用是不可小觑的。