透明、和谐、互助、共赢——回到原点,重塑业主、物业、政府各方关系

3月6日,深圳市透明和谐社区促进中心（以下简称深透社）在市民中心正式揭牌、宣告成立,成为深圳首家职业化的业主社会组织,综合了众多小区各种实践的首套业主视角小区运作＂三大件＂（议事规则、管理规约、物业服务合同）模板同步推出,让深透社的成立被媒体报道为＂深圳业委会有了‘娘家’＂。

房子与车位：“豆腐”与“豆浆”还是“豆子”与“豆皮” 之争--“全国首例小区车库之争”在深圳引发轰动的相应理论与实践

一、与南京判例相应的深圳政府文件 与南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》相应的深圳相关文件是怎样规定的呢？深圳市透明和谐促进中心（以下简称深透社）考证，早在1994年与2004年两份深圳的政府文件就已经明确规定：“不能分摊的公共面积”产权归全体业主共同拥有，“地下停车场属于不能分摊的公共面积”。

以最大的恶意设计互信制度以最大的善意促进相互沟通--从天然居业主物业相处实践看中国梦的居住理想

“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”习近平总书记的这句话，简单、朴实、直指人心。作为一个业主，我们实现了”住有所居”，对美好生活的向往，

深透社:打造职业化、透明化业主互助平台

深圳已经成立了很多社区服务组织,例如＂深圳市德美和谐社区促进中心＂成立于2011年,据深圳社管局数据,迄今已成立社区服务性质的社会团体4家、民非10余家、基金会20余家。在众多的社区服务组织之中,深透社的定位很简单：深圳惟一一家职业化、透明化的业主互助平台、业委会互助平台。与其他社区服务组织不同,深透社的发展更着眼于业委会运作的整体发展与个性化支持相结合。

社会治理社区与小区“两张皮”:症结和对策

在深圳,物管纠纷已经成为与劳资纠纷、医患纠纷、环保纠纷并列的四大信访维稳矛盾之一,在罗湖福田等区,甚至成为最主要的矛盾纠纷源头。房屋十几年就＂老旧＂漏水失修、电梯15年就濒临＂报废＂更换、众多小区消防系统瘫痪等成为普遍性难题,这也导致相当多的小区业主对于基层政府的信任度偏低,出现社会治理角度社区与小区＂两张皮＂脱节的问题。一、如何让小区业委会＂选对人＂小区实现良好治理的核心,

对《深圳经济特区物业管理条例》修改的意见

第二条（适用范围及物业管理定义）……维护环境卫生和相关秩序的活动。 第二条最后一段文字不甚妥当，住宅小区里“维护环境卫生和秩序的活动”，这是政府应该承担的公共服务，尤其是维护秩序，是政府的基本职能之一，现在全部转嫁到物业企业和业主身上，由其承担费用，甚为不妥。目前各住宅小区相关物业服务人员的工资支出中，保安工资约占60％至75％，“维护相关秩序的活动”从任何角度来判别都属于政府应当承担并提供的公共服务。

深圳维修金交存展开“史上最严执法行动”

8月4日，深圳市住建局发布《关于加强日常收取专项维修资金交存工作的通知》（深建物业[2017]34号）（以下简称《通知》），要求通知印发之日前物业服务企业已代收的日常维修金余额，必须在今年12月1日之前全部依法交存至深圳市物业专项维修资金专户；印发之日后代收的日常维修金，按现行规定及时交存。

幸福社区需要什么样的推动者?

幸福社区由什么样的人来推动？在这个推动过程中，我们的物业企业和我们的业主委员会分别是处于什么样的位置，我们分别应该做什么样的事情？我们今天评的是幸福社区，调过头来看一定有大量不幸福的社区。

应用微信投票系统,倒逼物管行业改革

2016年4月1日,深圳市正式启用业主大会微信投票系统,目的在于＂有效推动我市各物业管理区域业主大会会议召开和业主委员会选举工作,鼓励和方便业主参与投票表决＂。微信投票系统从原有的短信与网站电子投票系统升级而来,从普通业主的角度看,更大的意义在于以业主大会的常态化,倒逼业委会运作规范化、倒逼政府监管标准化、倒逼物业服务市场化,最终化解物业矛盾纠纷与老旧物业维修难题。

探索业委会规范建设指导与考核制度

业主大会和业主委员会作为我国民事基本法律《物权法》专章确立的重要主体，在维护市场经济基本秩序、社会生活基本秩序方面具有无可替代的作用。但是由于配套法规不支持业主大会和业主委员会自动产生、自发运作，其缺位以及业主权益的缺乏保护成为普遍状态，绝大多数小区往往都是消防、

如何解决微信投票系统应用过程遭遇的三大“问题”

深圳市物业管理微信投票系统,从2015年底试点、2016年4月1日全面推广至今,已一年时间,迄今为止,通过运用微信投票系统,破解业主大会召开难、效率低、冲突多等问题,已经成为越来越多的小区业主和基层政府部门的共识。

从电梯安全社会治理的实践看物业服务如何破解难题

物业管理事务中业主和物业应当怎么做？怎么才能有效解决问题,实现小区房产设施设备保值增值、实现小区业主物业生活和谐？通过深圳市电梯安全社会治理试验小区建设的过程,以管窥豹,提供一种新的思路。一、专业事务品质监管,对业主和物业也许都是难题从如何监管、确保电梯安全的角度,显而易见的是,业主和物业公司都可能面临同样的难题：电梯出现的故障应当怎么计算？

“酬金制”与“包干制”双双表面化亟待破局——从财务监管角度看业委会运作“有效+规范”

小区业主委员会如何防止＂僵尸化＂有效运作、如何避免＂乱作为＂规范运作,一直是政府以及社会各界关注的重点。防止＂僵尸化＂或＂傀儡化＂,主要指业委会对于物业公司要发挥独特的监督与支持的作用;避免＂乱作为＂,主要指业委会对于业主大会要发挥召集者、执行者而非替代者的作用。

特区物管条例修法的误区与思路

在深圳市六届人大一次会议与二次会议连续将特区物管条例修法列入大会议案之后,通过修法解决日益高发的物管矛盾纠纷及其背后的行业乱象,已经成为政府与社会各界的高度共识。在2015年协助市人大代表杨勤受住建局委托提出修法建议草案的基础上,2016年我们再次征求各方意见,深入研讨修法过程中可能出现的误区与解决思路。在这里作为一家之言,与大家分享。

物业市场失灵政府出手,联手第三方进行考核

物业服务质量高低怎么考核？是个老问题,更是个新问题：考核物业服务质量,所有的物业公司自己都在做,物业服务行业也做了很多年,但是受限于市场竞争缺失与企业自身测评的角度,与业主需求存在一定的脱节。而从业主角度来说,除了业主大会决定是否续聘时的纯主观决定,日常怎么对物业服务质量进行简单易行、客观量化的考核,也是个全新的课题。

加快业主组织的建设是解决物业纠纷的捷径

一个和谐、宜居的家园要做到房屋设备能安全使用,安全、卫生、绿化、停车和社区活动都能使业主满意、小区里的收支账目公开透明、业主权益不受侵犯。实践证明,单靠物业公司是很难全面做到上述几点,因为企业追求利润最大化是无可厚非,但必须合法、合规,关键还在于监督和制衡。近年来电梯事故频发,引发了住宅小区里的物业纠纷,就是一例。

房屋安全使用,城市社会稳定的基石

目前高层住宅的物业专项维修资金是远远不够维护房屋、设施设备的正常运转,更谈不上延长房屋使用寿命。以深圳市上世纪九十年代初兴建的一批规模为1100户的18层住宅高搂为例:有12多部电梯,每年收取的物业专项维修资金仅为26万元(高层每户每平米每月仅收0.25元,多层为0.15元,这是主管部门1996年规定的收费标准,一直未变),而且深圳1994年11月以前交付的住宅没有开发商提供的首期物业专项维修资金,即使有的话也不过只有约为700万元。

物业管理的核心价值

物业管理已有30多年的历史,可是在观念上还停留在深圳首创、后被各地争相复制的“一体化管理模式”上,不仅是房屋设备维修养护,还将很大一部分的人、财、物放在秩序维护、消防安全、园林绿化、环境卫生、供水供电和车辆管理的内容上,这也变相地扭曲了物业管理是保证房屋及其设备的安全使用和宜居,实现物业的保值增值,并延长其使用寿命的核心价值。

物业专项维修资金是否该涨?

目前我国的物业专项维修资金太低,20多年来未涨过,这将可能导致城市衰败,并使私人拥有的房产遭受重大的损害!这个“众筹的物业专项维修资金”到底该不该涨?对于这个问题,各位专家进行了热烈的探讨。房屋安全堪忧主持人:深圳30多年前建造的一批多层住宅,都已拆迁或准备拆迁,如鹿丹村小区、黄木岗小区,目前下步庙和园岭住宅小区拆迁的呼声也颇高。

成立快一年了,深透社做了什么?

作为深圳目前惟一一家职业化、专业化、透明化的业主组织，深圳市透明和谐社区促进中心（以下简称深透社）自2016年2月2日注册、3月6日在市民中心成立以来，备受各方关注。在各业委会、政府部门、领军物业企业、各界专家的支持下，在深透社“理事＋监事＋本部员工十各业委会秘书＋各小区义工”的共同努力下，深透社做了许多事情，被深圳特区报和南方都市报不约而同报道为“深圳业委会的娘家”，收获了认可与赞誉，但也出现了一些不解和非议。借此机会对深透社2016年的工作进行简单的总结，欢迎大家提出批评和建议。