城市更新项目的盈利模式与测算逻辑

城市更新项目面临模式多样、开发难度大、收益测算难等问题,也正因如此,介入城市更新项目的诸多房企都交了不少学费。透过现象看本质,理解城市更新项目的前世今生、测算逻辑与政策走向,将为房企开展城市更新项目提供更多底气。城市更新实质上并不是一个新兴的领域,它是在棚改、旧城改造基础上拓展了内涵与外延发展而来的(见图1)。简而言之,棚户区改造和旧城改造主要是在现有城市规划的基础上对现有的房屋进行改造提升;城市更新除了对房屋本身进行更新改造外,还将根据具体情况对区域内的土地进行重新规划利用。

房企如何判断城市是否值得深耕?

城市深耕,可谓当前房企提高能效、降低成本、整合资源乃至优化税务的首选,但并不是所有城市甚至所在城市都值得深耕。无论是市场容量不足,还是去化率目标超出能力之外,都只是城市战略目标设定不合理的侧面反映。因此,城市战略的精细化研判越发重要。当土地红利减少时,投资的精准性变得越来越重要,房企的具体打法也变得越来越综合,从城市角度多方位审视并识别机会、实现城市战略落地显得更为重要。如何既能量化测算并制定合理的城市战略目标,又能通过模板化、做选择题的方式来进行策略组合,帮助战略落地。

房企城市深耕:表面是规模,本质是能力

破局或深耕,打开企业发展新格局管理学大师彼得·德鲁克曾说过:“当今企业之间的竞争,不是产品和服务之间的竞争,而是商业模式之间的竞争。”伴随“低成本时代”的彻底终结,以及劳动密集型产业逐步向资本密集型产业或知识密集型产业转化,企业之间的竞争将不可逆转地进入商业模式层面的竞争——可以肯定的是,升级商业模式已经成为企业破局的关键,得商业模式者得天下!

从“内圈”到“外圈”,房企如何在代建“出圈”?

与委托方共担共赢,将成为代建企业重点构建的核心竞争力。代建企业不仅要以完成项目为目的,还要实现与委托方的共赢。这是从“内圈”延展到“外圈”的过程,代建企业需要完善和升级“经验值”。代建管理“内圈”以完成项目为目的,以满足委托方需求为出发点,保证按时高质量交付与运营,实现合同要求;代建管理“外圈”以委托方和代建方双方共担共赢为出发点,通过卓越的管理能力,协助委托方实现更好的社会效益和经济效益(见图1)。

房地产行业人才选用与管理模式的转型之路——从“超配”到“适配”

经过持续多年的高速发展,房地产行业有着领先传统行业的薪资优势,因而吸引了大量的高学历专业人才。然而,部分房企存在“人才高消费”的用人误区,这不仅会造成人力资源的浪费,还会造成人才选配模式的僵化。因此,房企需要走出人才选用误区,实现房地产行业人才选用与管理模式从“超配”到“适配”的转变。1明确判断标准,指导“适配”,避免“超配”在复合型人才不断增多、房企因岗设人的发展趋势下,实行一岗一标准的模式可以更好地帮助房企评估房地产人才的专业能力,有利于指导“适配”,避免“超配”。某房企的房地产人才专业能力评估内容如表1所示。

地方性国有房企如何有效搭建资管平台?

在市场转型发展进程中,地方性国有房企积累了一定的商业、写字楼、公寓、酒店等资产;这些资产大多由其旗下不同主体进行管理,分散且无序。如何有效盘活这些资产,成为地方性国有房企急需解决的问题。2023年3月,中国证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》指出,进一步推进REITs常态化发行,鼓励保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。多家商业地产企业开始筹备公募REITs申报及发行工作。在此背景下,有效盘活资产再次成为地方性国有房企高度关注的话题。要想有效盘活资产,地方性国有房企需要思考如何搭建资管平台,充分发挥资管平台的资产运营管理优势。

筑牢三大底盘,实现物流地产投入产出价值最大化

面对市场需求波动大、行业转型升级快、优质资源获取难等各种不可控因素,如何通过内外部资源的高效统筹、开发和经营水平的提升以及对风险的全面把控来实现资源投入与综合产出效益的最大化,是物流地产发展的关键课题。当前,制造业转型升级促进了工业品高标仓储需求的不断提升;消费市场提质扩容则助力新零售模式渗透,为物流地产市场扩容提供了新的方向;物流行业智能化升级以及基础设施公募REITs(不动产投资信托基金)的推出,为物流地产发展提供了新的机遇。

三大关系四大适配,房企如何在产业园区赛道发力?

细分赛道上的房企布局策略 近年来,随着行业进入深度调整期,房地产泡沫化、金融化现象得到根本性改变,细分赛道越来越成为众多房企的“必争之地”,例如城市更新赛道、共建管理赛道、代建赛道等。在行业集中度不断提升的背景下,多家头部房企成为各条细分赛道上的领跑者。

建筑企业的发展破局之路

2021年建筑业总产值达29.3万亿元,同比增长11%,占GDP的比重为25.6%,支柱产业的地位进一步得到巩固。在国家整体经济发展平缓向好的背景下,2022年多部门表态要“适度超前开展基础设施投资”,建筑行业迎来了新的机遇。机遇的另一面是挑战,当前建筑企业面临的挑战包括战略趋同难以形成差异化优势、组织建设滞后于业务发展、经营受多重因素影响波动大且风险高、竞争加剧、人员战斗力不足等。

基建类房企差异化发展路径研究

凭借周转快、收益率高、资金流畅通的优点,房建业务已成基建类房企新的业绩和利润增长点。近年来,基建类房企在投资端和销售端不断加码,以争夺市场份额。基建类房企通常是指以基础设施建设为主业的企业,房地产行业作为其强相关行业,已成为基建类房企的主要业务赛道。基于此,本文研究了基建类房企差异化发展路径,以期为基建类房企提供参考。

商业地产业务特点解析(上)

广义的商业地产包括零售、酒店、写字楼等多种商业形态。狭义的商业地产指零售或批发用途的商业场所,不包括与住宅配套的裙楼底商,购物中心（MALL）是最典型的狭义商业地产。本文所指的商业地产是狭义概念。商业地产是以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。与住宅地产相比，商业地产在项目开发与经营管理上有其自身特点。一。

商业地产业务特点解析(下)

四、招商阶段招商与住宅的营销相对应,同属于Markeing范畴,但做法与住宅营销有较多差异,招最大的特点是＂不公开、不公平＂。不公开。业态平面方案完成后,接下来招人员需要做的工作叫＂品牌落位＂,即在明确各商铺的业态后,明确需要引进的备选品牌。比如业态平面方案中明确了三楼的某商铺是运动牌店＂,品牌落位＂就是要选好拟引进的品牌名称,可以是耐克、阿迪达斯、茵宝,也可以是安踏、康威、黑豹。拟引进的品牌应当属于同一层次，至于是选一线品牌还是二线品牌需要根据购物中心的档次定位决定。“品牌落位”工作完成后，招商人员有目的地去接洽租户。

市场下行,房企如何量入为出?

2021年以来,一系列龙头房企资金链出现问题,导致融资款项无法按期偿还。在“三道红线”监管政策下,房企想利用融资来改善现金流困境基本很难实现。因此,从经营层面做好资金安排、实现量入为出才是企业发展的健康状态。房企经营性现金流流入主要依靠销售回款,经营性现金流流出则主要涵盖土地款支付、工程款支付、管理费用和营销费用支付、税金支付(增值税及附加税、土地增值税、所得税等)。目前,百强上市房企大多通过以销定投、以销定产、以收定支等方式来确保成本、费用和税金支付的节奏与销售回款节奏的匹配(见图1)。

组织能力对标,房企如何不“失焦”?

从陆续发布2022年中期业绩的头部房企来看,尽管盈利承压,但行业共识已经形成:房地产市场仍是一个规模达10万亿元的大市场。现金流紧张,大家都一样;能力差异大,破圈非常难。那么,房企该如何结合自身实际情况找到组织专业能力的“成功标尺”,掌握“活下去”乃至持续发展的通关密钥呢?在行业格局重塑的背景下,房企该如何形成自身发展优势?受行业下行惯性和新冠肺炎疫情的影响,当前房企营收与利润下滑成为普遍现象。当大多数房企经营效益都在下滑,过去常用的对标策略失去焦点时,房企的标杆在哪里?如何对标?

儒家文化缓解员工工作压力的作用机制研究

中国是世界制造业第一强国,如何缓解中国员工面临的巨大工作压力,一直是中国企业界和学术界面对的重要议题。本文运用程序化扎根理论方法,通过对宁波兴瑞电子科技股份有限公司的单案例纵向研究,发现企业通过深入、持续地开展包括"言教""身教""境教"在内的儒家文化教育实践,能够从情感和认知上影响员工,进而改善员工对待工作和同事的态度和行为,并最终实现缓解员工的工作压力这一良好效果。本文的理论贡献在于:基于文化传统这一独特视角,提出了"文化相宜-工作压力缓解模型",剖析了儒家文化缓解员工工作压力的内在机制,认为其表层原因在于儒家文化是员工生活的主要传统,而深层原因在于儒家文化倡导自强不息和内求自省的精神。

HR转型突破——跳出专业深井成为业务伙伴

近二十年来，HR一直努力贴近业务，以成为“最佳业务伙伴”。 然而，在与一位优秀的总经理沟通时，他略带神秘地告诉我，其卓有成效的秘诀，在于成功地远离HR等集团部门。

薪酬改革：员工满意的误区及破解

楔子：董事长的困惑 A集团薪酬改革内部汇报会。人力资源部门在薪酬改革一周年之际，启动了一项内部调查，人力资源总监在向董事长汇报结果。在讲到一张PPT时，董事长示意停下来。这张PPT显示的是员工对薪酬的满意度。

谈新经济时代企业市场营销战略思想的构建

在新经济时代下,各种先进的信息技术和设备逐步引进到我国企业发展进程中,推进了我国市场营销战略的创新与优化。 而且我国消费市场也进行了创新和变革,企业为了满足消费市场的变革需求,也纷纷对自身的营销模式进行了创新和整改,并且依照自身的企业发展模式和发展现状,制订针对性的营销战略,从而给群众提供更为优质的产品,推进我国国民经济的健康可持续发展进程。