全生命周期视角下的城中村改造金融模式创新

城中村改造作为城市更新的重要组成部分,对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有积极意义。本轮城中村改造,应以“政府引导,市场化主导”为基调,综合运用现有融资工具,探索如不动产投资信托基金(REITs)、城中村改造专项私募股权投资基金、新型政企合作等金融创新模式,实现全生命周期的资金平衡与良性循环。

构建房地产金融新循环 助力宏观经济发展

房地产行业在扩大内需方面扮演着至关重要的角色。当前房地产行业函待转型。本文探讨如何构建房地产金融新循环,即构建从不动产私募投资基金金(PERE)、类RE/TS到公募RE/TS的循环,并提出从五个方面完善房地产金融循环体系的政策建议。

美日房地产周期修复路径比较

微观主体是周期修复的关键经济周期往往伴随着危机和修复全球房地产市场长期以来一直保持相对稳定的增长,根据Jorda等(2019)对全球房地产市场的分析,自1870年至2015年,房价的年均实际回报达7.06%,高于股票、债券等其他资产,同时房价的风险标准差仅为9.93,低于股票和债券。

中国公募REITs三周年,迈入常态化发行新阶段

中国公募REITs自上市三年以来,已顺利迈入常态化发行的新阶段。本文回顾了中国基础设施公募REITs的发展历程,分析了试点阶段取得的成果以及常态化发行的机遇与挑战。随着市场机制的不断完善和规模的持续扩大,基础设施公募REITs将为不动产行业的转型升级注入新的活力,并为经济高质量发展提供有力支撑。

特许经营:构建良性循环的使用者付费PPP新机制

2024年4月,在基础设施和公用事业领域,随着特许经营与PPP的内涵达成一致,中国PPP开启了全新的使用者付费机制。针对过去PPP粗放发展过程中在投资、融资与管理方面所面临的诸多问题,新机制可以结合国际经验和中国当前发展阶段,从项目创新、激励社会资本和实现金融循环三方面着手,致力于构建使用者付费PPP模式的良性循环。

摆脱土地财政依赖,重塑地方财政收入结构

处于深度调控中的房地产行业近期频发利好政策。此时既是重塑房地产市场的转折点,同时也是地方财政收入结构重塑的良好时机。本文分析当前土地财政收入现状、地方政府债务概况以及土地出让收入减少的原因及影响,探寻地方财政转型之路。

注册制核心监管原则再辨析

科创板正式启动并进行注册制试点以来,我国注册制改革不断有序推进。本文认为,辨析金融产品与商品的监管差异,辨析银行保险与股票监管的区别,辨析实质监管与信息披露监管的不同,才能坚定不移地推进注册制,即坚持市场化导向,不干预定价、不调节发行节奏,坚持以信息披露为核心的监管理念。

SPAC的探源与镜鉴

特殊目的收购公司(Special Purpose Acquisition Companies,简称SPAC),是由私募股权公司或特定行业等的专业人士作为发起人(Sponsor)设立的公司。在首次公开募股(Initial Public Offering,简称IPO)时,它还是无经营业务的空壳公司,它将IPO募集的资金用于收购有实质性经营业务的公司,实现去SPAC化(De-SPAC),SPAC变更为具有实际经营业务的上市公司。

美国资本市场嬗变中的SPAC

2020年美国股票市场上SPAC成为一道靓丽的风景,本文试图勾勒SPAC爆发式增长背后的经济与资本市场环境因素。对于我国而言,考察引入SPAC的必要性和途径,需要综合考量我国市场的发展阶段和制度环境。当前,以注册制的实施为契机,提高市场包容度和服务实体经济的能力,仍然是资本市场改革的重中之重。

租赁住房硬性租金管制的替代性政策选择

全国多地已经出台了保障性租赁住房政策。由于保障性租赁住房的保障属性,必须让保障性住房变得可负担,让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房。本文分析认为,对于保障性住房,硬性租金管制弊大于利,需要审慎采用。本文就此提出了替代性政策优化建议。

公募REITs配套融资工具探讨

融资杠杆对于REITs至关重要不动产信托投资基金(REITs) 诞生于20世纪60年代的美国。在对REITs设置税收减免的同时,美国国会制定了相应的限制措施,其中包括强制分配规则: REITs需把年净收入的90%以上作为股息分配给股东或受益人。这一规则被包括中国在内的其他国家借鉴,逐渐形成了REITs的特色: REITs在本身享受税收优惠的同时把绝大多数收益分配给股东,现金留存极少,需要充分运用外部融资来补足流动性,特别在扩张和收购阶段,会更依赖外部债务融资或者发行新的份额。

香港FEITs的治理启示

REITs的治理问题不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)涉及多重委托一代理关系。在委托一代理关系中,由于信息不对称和潜在的利益冲突,代理人可能会为了谋求自身利益的最大化而采取背离委托人利益的短期机会主义行为,代理问题由此产生。首先,REITs份额持有人委托基金管理人进行投资、财务、资产管理,形成持有人与管理人之间的委托一代理关系。

艰难跨越:从类REITs到公募基础设施REITs

2020年4月,《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)试点相关工作的通知》发布。此次公募REITs试点是中国的类REITs迈出的重要-步。本文回顾类REITs的历史,分析其问题和不足;建议以与推出科创板同样的战略高度和大局意识来推动公募REITs健康发展。

推动长租房REITs行稳致远

以长租房为底层资产,发行不动产信托投资基金(REITs),有助于防范房地产市场风险、加快发展长租房市场、降低房地产行业杠杆率,推动房地产行业高质量发展,促进房地产与金融良性循环。本文建议,在现行基础设施REITs试点基础上,将市场化长租房项目纳入试点范围,募集资金用于支持投资周期长的租赁住房项目的建设和运营,稳步推出长租房REITs。

多措并举 推动保障性租赁住房REITs常态化发行

保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021年6月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

择机继续降低房贷利率加速释放合理住房需求

房地产业是国民经济支柱产业,近几年对国内生产总值(GDP)的直接及间接贡献度超过20%,保持房地产市场和房地产业的平稳健康发展,对稳定经济增长具有重要意义.2021年下半年以来,房地产市场预期降低,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比自9月起至年底连续为负.2022年以来,叠加新冠肺炎疫情(简称"疫情")反复、俄乌冲突等突发因素,宏观经济下行压力增大,房地产市场预期不振,甚至恶化,房地产市场加速下行.

我国住房租赁市场发展的痛点难点和政策建议

本文首先分析我国发展住房租赁市场的重大意义:解决新市民、青年人的住房问题,促进实现住有所居;降低居民居住成本,释放居民消费潜力。其次,指出我国住房租赁市场发展中存在的痛点难点,包括:供给端和需求端的契合度不够,土地合规和金融税收支持政策有待完善,住房品质、租赁稳定性较差,承租人权益得不到保障等。最后,针对痛点提出四点具体建议:优化土地定价机制,降低合规和税收成本、增加金融支持,培育专业化住房租赁企业,推动租购同权尽快落地。

“房住不炒”时代的居民家庭资产投资

对中国居民而言,住房是最大的一项资产。房产和其他所有资产一样,会经历起起落落。当“房住不炒”政策遇到经济下行周期时,我们该怎么办?REITs或许是一个投资选项。而对于不动产如何能够伴随居民走向共同富裕,本文也给出了参考建议。