论城中村改造中宅基地和村民住宅的依法处置

城中村在法律属性上是城市而非农村。我国法上的城市并非一个不确定性法律概念,其是指行政建制意义上的城镇。不论是一般农村还是城市郊区,土地的集体所有制是主导,国家所有制仅是例外和少数。《宪法》第10条第1款规定的城市土地国有化实质上为“城市私人所有土地的公有化”,其效力并不及于城中村集体所有的土地。改造前的城中村土地属于集体所有,改造后其应转制为国家所有,将城中村土地继续保留为集体所有不具有合宪性基础。城市的土地属于国家所有与集体经营性建设用地入市之间并无冲突。城中村土地国有化的唯一路径是征收,概括国有化、成建制地“农转非”都不具有合法性和正当性。成片征收在《宪法》第10条第1款与第3款之间搭建起了制度纽带,其公益目的性不容否认。城中村宅基地的征收与村民住宅的征收同属于征地程序的内容,对村民住宅的安置补偿应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准执行。

农民住房抵押之制度设计

农民住房抵押的标的物为农民住房,住房所有权和宅基地使用权一并抵押。所有权人可以用自己的住房为本人或他人债务设定农民住房抵押,不受其他条件限制,但抵押权人应限于金融机构。农民住房抵押权的设立无须经本集体经济组织同意,抵押贷款用途亦不受其限制。农民住房抵押权的实现方式除折价、拍卖、变卖外,还可以是强制管理。农民住房抵押物处置时的受让人不限于本集体经济组织成员,但其在同等条件下享有优先购买权;非本集体经济组织成员在受让农民住房时,推定其对集体土地享有租赁权。