不动产买受人执行异议权的理论反思与制度建构

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予不动产买受人权利优先于债权、商品房消费者权利优先于抵押权实现的效力。司法实践中将其作为执行异议与执行异议之诉的判断依据,该规则并不存在坚实的实体法基础,物权期待权理论不能为不动产买受人权利优先提供权利基础。民事诉讼法自身独立性及保护生存权之必要可为该规则提供正当性,基于执行异议权判断的“三层要件”,不动产买受人执行异议权的实现应在构成要件层面进行限缩。司法裁判中应从严把握不动产买受人身份的识别,限缩商品房消费者权利适用范围,以继续执行会损害不动产买受人权利为中止执行的必要条件。