法定租赁权视角下宅基地“三权分置”改革的路径创新

宅基地“三权分置”,应以法定租赁权路径为优先考虑方案。我国宅基地改革就是去宅基地使用权取得无偿性、存续长期性、主体身份性以及矫正其不可继承性的过程,其通常在农房所有权转让或继承的现实场景中展开,宅基地改革以实现宅基地使用权分置为必然路径。处分权能运行逻辑下,法定租赁权相较于次级用益物权路径更具立法成本优势。法定租赁权基于法律规定直接设立,而非赋予农房受让人或继承人强制缔约的效力,但仅以确定租赁关系成立为效力边界。农房受让人或继承人为法定租赁关系的一方当事人,农房转让时的另一方主体应为宅基地使用权人,农房继承时则为宅基地所有权人。法定租赁关系应以20年为最长期限,但可根据实践需要设计自动续期规则。宅基地用途管制问题可参照《民法典》第279条“住改商”规定适用,必要时可采取转权入市的流转方式。