莫让恶意“买卖不破租赁”坏了买卖——浅析如何完善不动产“买卖不破租赁”原则

我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。也就是说，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则的设立初衷在于使租赁关系在存续期间不受租赁物物权变动的干扰，使租赁更为稳定，同时保护处于弱势地位的承租人，是立法为了防止居强势地位的出租人和买受人侵害承租人合法权益，鼓励租赁以促进社会经济发展的一种法律制度安排。严格来讲，一切导致租赁物所有权发生转移的法律行为都可以适用该制度，如买卖、互易、赠与、遗赠，甚至合伙之出资，且买卖不破租赁原则也适用于动产，但实践中产生问题时大多为不动产租赁特别是房屋租赁，本文仅针对不动产（主要是房屋）买卖不破租赁原则，探讨如何在保护承租人利益的前提下，兼顾受让人的利益，同时遏制违背诚实信用原则的行为，避免买卖虽不破租赁，但却坏了买卖，损害稳定和谐的经济秩序。