空气污染对住房价格的影响以及环境政策的效果分析——以美国休斯顿地区为例

在过去的几十年中,美国通过联邦的环境保护署致力于改良城市空气质量,在大范围上取得了相当优异的成绩。然而,在一些重要的工业大都会,空气污染依旧比较严重。工业排放和依赖传统化石能源的交通工具被普遍认为是城市空气污染的两个主要来源。在国外城市规划的相关研究中,经常探讨污染对居民住房选择的影响,评价社区发展的公平性与正义性,并提出相应的环境污染管理政策。然而,很少有研究对环境政策的效果进行量化评价。本文选择美国德克萨斯州休斯顿地区作为研究对象,分析研究空气污染和住房价格之间的潜在联系,回答空气污染是否对住房价格具有显著影响的问题。同时,探讨空气污染对不同种族聚居的社区的影响,以及区域性环境保护政策的效果,特别是对空气质量和住房价格的关系所产生的影响。本研究采用享乐价格模型(hedonic price model),利用休斯顿地区哈里斯县的住房价格来量化城市臭氧污染对社区和人口的影响,以及房价对当地区域性环境政策的反馈。研究发现哈里斯县的房价符合一般市场规律,即房价与房龄成负相关,与建筑面积,学区质量,交通可达性和家庭收入等变量成正相关。其次,可达性等交通分析显示出房价与到城市中心商业区的距离成负相关,这体现出美国城市发展的模式。另外,通过分析发现,空气污染对城市少数族裔聚集的社区具有不平衡的影响。最后,通过对联邦环境署在该地区颁布的三个年份(1997年、2008年和2015年)的环境标准进行评估,显示出环境政策对房价的影响:第一,政策带来的效果具有滞后性;第二,新的环境政策实施以后,普遍对当地房价具有积极的意义。该研究首次分析了休斯顿地区的空气污染与住房市场之间的关系,深入地探讨了当地的环境政策,同时以此为实例解释了美国城市发展与环境之间的联系。