城镇住宅土地分割登记工作中的难点剖析

土地分割登记是指土地管理部门对需分割转让的房地产在转让前进行调查、登记,并按需分割转让单位颁发"分割转让许可证",转让后受让方凭"分割转让许可证"办理过户登记的一种管理制度.土地分割登记的实质是一种土地预登记,即开发商开发建设项目竣工或分期开发的单体建筑物竣工,房地产开发商即可申请换发土地证,同时申办国有土地使用权分割转让许可证,土地部门经调查、审批,向房地产开发商颁发该宗地的国有土地使用证和每一分割单元的土地分割证.土地分割证既是准予房地产开发商销售房产的法律凭证,又是该宗地国有土地使用证的附件.商品房售出前,由开发建设单位持有,每一份土地分割证所登记的土地分割面积之和,等于该宗地国有土地使用证的登记的面积.土地分割证的内容包括了土地使用权变更登记申请所必须填报的大多数内容,所以商品房售出后,购房者只要在土地分割证上签个名,就可以向土地管理部门申请变更登记,换取国有土地使用证.