还记得大学宿舍吗?变REITs了!

美国最大的校园物业REITs"美国校园REIT"专门帮学校建设、管理公寓,然后出租给学生,由学生付费。由于大学人数稳定、学期固定,它就可以获得稳定的租金收益。而学校也不必再投入资金在校舍上。

无风险REITs模式:中国也可以有

六月中旬,美国的资本市场依然低迷,上市融资的前景无法乐观,于是很多公司推迟或取消上市,但有两家REITs竟逆势而上,在纽交所挂牌上市,并获得投资者追捧。它们宣称没有信用风险!因为它们或者把物业租给政府,或者是投资政府担保的物业贷款产品。

欠钱多的主,是因为有借钱的本事

不小心借得太多,美国第二大商业REITs破产!前面我们说过,现金流模式使许多REITs在危机中备受追捧。它有物业抵押,现金收益稳定,融资能力超强。经济好的时候,银行愿意贷款,利用这一点,美国第二大商业REIT"通用成长"一刻也没有停止扩张,负债率高至93%;但在金融危机中,银行无力延期债务。最近,这家激进发展的REITs宣布破产。可见超强的融资功能,发挥到极致,也足以酿成巨大的危机。而在美国最大的20家REITs中,负债率超过50%的竟达四分之三之多。

地产边缘

这位总裁在收购医院的过程中，大量资金用在医院物业上。他问我，是否可以做一个“不动产投资基金”买下医院物业，然后租给他们？由于医院有稳定的现金流，物业投资人可以获得长期稳定回报；而这位总裁也可以集中手上资金，收购医院、快速扩张。其实，这种模式，已在美国成功运作，不仅使医疗产业可以将资本有效地配置在轻资产上，投资人的回报也不错，年收益率高达9％。

在危机中发财的美国人

产生新富的时代又到了。正当华尔街众多大银行家为次贷无比沮丧时,以黑石基金为首的房地产基金们,却大量筹集资金,准备大举收购"次贷"中被低估的物业。

酒店物业争夺战

虽然现在国内知名的几个经济型酒店,在定位上略有不同,但大家对物业的要求基本一样。因此,往往是一个物业,几家酒店在同时抢,尤其是在物业较紧缺的一线城市。恶性竞争使租金价格增高。

收购贬值物业!

新加坡两家公寓式酒店——雅仕阁和 Faiser Residence,趁现在中国房地产市场低迷,大量购置城市中心地段楼盘,扩张酒店。并利用其"全球租户网络",借助中国活跃的商旅市场,从酒店获得稳定利润。这些物业未来升值收益,不可估量。由于租金市场相对稳定,房产危机对物业投资来说,是个好机会。投资回报的关键,在于能否以低价拿到优质物业,同时以良好的经营管理模式作配套。

在危机中狂欢的两个家伙! 做“公寓”和“储藏室”的REITs正在发财

"次贷危机"导致大量美国人失去房子。但是,人要找地方住,东西要找地方放,这就使两种生意特别兴旺:"出租公寓"和"出租储藏室"。专门投资这两种物业的"房地产信托基金"的收益逆市而动,在过去三个月,收益竟分别增长了17%和19%。

喜达屋一不小心发了大财 它匆忙成立个REIT,三个月后竟然创下今年融资纪录

喜达屋的REIT,5月组建、6月提交上市申请、8月上市,仅仅三个月的时间就完成从无到有,并创造了2009年最大的IPO,这简直就是一个奇迹。值得注意的是,它不是购买自己旗下物业,而是购买从银行剥离的破产物业!这一轮跑马圈地,不仅所付代价之低在以往不可想象,而且回报也能获得政府担保。这真是REITs的黄金时代!

也许用这模式，拿地时腰杆就硬了

笔者上个月在云南参加一个由当地地产项目邀请的高尔夫活动，见证了一款信托产品的诞生。在对土地征收50％的首付款、房地产商又重新回到靠资本实力说话的背景下，这种“资本方”与“发展商”分享收益的模式，无疑是一条比较现实可行的路。

在中国搞一家“停车场REITs”

这个行业最大的风险是,如果你不能成为第一、第二,便无法在竞标新的物业中获得成本与砍价优势。所以,当1998年"威廉·桑德斯地产基金"试图进入这一领域时,并没有与行业老大"中心停车系统公司"进行直接竞争,而是组建一个商业REITs基金,在成立伊始的1998年,便砸下8亿美元,迅速收购黄金地段的停车场物业。

有谁愿意为这么高的房价付租金?

大家积极地热捧又无奈地承受着上涨的房价,却不愿多付租金。长此以往,除了自住或自用性房产,谁会来做物业拥有者,尤其是大型商业经营型物业的拥有者?在美国,"酒店 REITs"的年收益率约为12%,而国内一线大城市经营型物业的租金回报,只有3%到5%。

复制“上海新天地”?

"上海新天地"成名后,各大城市都想复制,新天地发展商也试图在武汉和重庆再做一个。但似乎都无法成功。满足复制新天地的硬件要求,不是难事,但软件管理却是问题。那么,做一个这样的商业社区,成功的关键是什么呢?

用这种模式来整合几百座亏损球场?

据说国内近700家高尔夫球场,半数以上亏损,靠"卖会员证加地产开发"路子能走多远?美国最大的高尔夫经营管理集团,将重资产的球场,剥离成一个高尔夫REIT,这使它管理的球场迅速扩展,几乎遍及美国一半的州。